Quando due o più persone sono proprietarie esclusive di appartamenti, locali, negozi, uffici ecc. in un edificio composto da più piani si viene a configurare un condominio, cioè una situazione particolare in cui coesistono la proprietà esclusiva di ciascun condomino sul proprio immobile, ed una comproprietà, di tutti i condomini, sopra le così dette parti comuni dell’edificio (scale, cortili, muri maestri etc).
Il condominio può essere definito come l’ente che gestisce le parti comuni di uno stabile, nell’interesse dei singoli condomini, titolari delle rispettive proprietà esclusive.
Nel condominio esistono, quindi, proprietà individuali e proprietà comuni. La caratteristica del condominio è infatti che ogni condomino è proprietario esclusivo di uno o più unità immobiliari (appartamenti, negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli altri condomini di alcune parti comuni, come ad esempio l’ingresso, le scale, il cortile, il giardino, ecc.
Cosa sono le parti comuni?
Si definiscono “parti comuni” tutte quelle parti dell’edificio di cui, necessariamente, se ne fa uso comune. Sono, perciò, tutte quelle porzioni di stabile di proprietà di tutti i condomini e utili all’esistenza stessa del condominio.
Il valore della proprietà delle parti comuni, spettante ad ogni condomino, viene definito in millesimi sul valore totale dell’intero edificio. Le tabelle millesimali, allegate al regolamento, indicano le quote di proprietà di ciascun condomino nel condominio.
Il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese.
Le parti comuni dell’edificio sono indivisibili “a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”.
Ciascun condomino può servirsi delle parti comuni e il suo diritto sulle stesse è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, ossia ai millesimi.
Cos’è l’assemblea di condominio?
L’assemblea è il luogo dove vengono assunte tutte le decisioni più importanti per la gestione di un condominio.
E’ un organo naturale e permanente del condominio che, a differenza dell’amministratore (nominato solo a determinate condizioni), esiste sempre e non può essere soppresso.
Esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria. Clicca qui per approfondire sul tema.
Chi è l’amministratore di condominio?
L’amministratore è l’”organo esecutivo” del condominio, che cura l’amministrazione dei beni e dei servizi comuni ed è legato al condominio da un vincolo di mandato.
E’ una figura che riveste il compito di rappresentante legale del condominio e che, in quanto tale, svolge funzioni esecutive rispetto alle decisioni prese dall’assemblea dei condomini.
Può essere nominato quale amministratore di condominio sia una persona fisica che una società di persone o di capitali. Quando l’amministratore commette gravi irregolarità o quando viene meno il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore l’assemblea condominiale può revocare l’amministratore. Anche il singolo condomino può rivolgersi al Tribunale ed ottenere la revoca giudiziale.
Cosa sono le spese condominiali?
I condomini devono farsi carico delle spese inerenti alla conservazione, manutenzione e utilizzazione dei beni condominiali.
Le spese condominiali si definiscono “ordinarie” con riferimento a quelle che annualmente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni come le pulizie delle scale, il riscaldamento e gli oneri per polizze assicurative.
Sono, invece, “straordinarie” le spese relative ad interventi occasionali, come accade quando diventa necessario il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto.
