Proposta d’acquisto immobile e caparra. Come comportarmi?

Buongiorno avvocato, avrei un consiglio da chiederle. Andrò i prossimi giorni a fare una proposta d'acquisto per una casa che attualmente non ha i documenti in regola in quanto ci sono degli abusi. L'agente immobiliare garantisce di aver trovato un tecnico in comune che entro 2 mesi risolverà tutto in modo da aver la documentazione necessaria per la vendita. Ma la mia paura è: se il venditore si prende l assegno e poi il tecnico non trova la soluzione per sistemare tutto? Parto dal presupposto che il venditore non ha una lira e che chiede di poter fare la proposta con assegno, prima di avere la documentazione per poterne usufruire subito dei soldi per i lavori che appunto ci sono da fare per sistemare le carte... Grazie mille in anticipo

Immobili (05/11/2021)
lawyer
Autore:
Avvocato Fabrizio Tronca
Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia
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Risposta:

La fase preliminare dell'acquisto di un immobile è molto delicata e deve prevedere tutti gli accorgimenti di legge, che tutelino sia il promissario acquirente che il promittente venditore.

Da quanto descrive nello schema contrattuale ipotizzato si inseriscono delle variabili, che rendono incerto l'esito dell'affare e, soprattutto, la tutela dei suoi potenziali diritti/crediti.

Primariamente ricordiamo che la proposta d'acquisto, se accettata con sottoscrizione del proponente venditore, è vincolante per le parti ed ha il valore del contratto preliminare di compravendita: non è pertanto un documento che deve firmarsi con leggerezza, poichè obbliga le parti che lo sottoscrivono esattamente alle condizioni scritte che sono riportate e le esclude da tutte quelle garanzie che, invece, non sono previste o scritte.

In concreto, se una parte non rispetta le obbligazioni di cui alla proposta d'acquisto, l'altra parte ben potrebbe anche rivolgersi al Tribunale, per chiedere una sentenza costitutiva, che spieghi le obbligazioni. 

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Nel caso di specie il suggerimento sarebbe di concludere un contratto preliminare condizionato, che preveda quale condizione sospensiva (ovvero quella condizione che se non si verifica, estingue automaticamente il contratto e le rispettive obbligazioni delle parti) la sanatoria dei dedotti abusi edilizi e, in ogni caso, la messa a norma di legge dell'immobile oggetto della potenziale compravendita.

Attenzione, poichè in tema di abuso edilizio, come potrà leggere nel link poco sopra, può essere coinvolto anche il successivo proprietario.

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Quanto all'assegno da Lei eventualmente versato a titolo di caparra, il consiglio è che venga trattenuto esclusivamente dall'agente immobiliare e non messo né a disposizione del proponente venditore, né gli venga concessa la facoltà di incasso.

La caparra è, infatti, uno strumento a garanzia dell'eventuale inadempimento contrattuale delle parti e può essere incassato in caso di effettivo inadempimento. In concreto, la caparra è il prezzo predeterminato dell'inadempimento. L'eventuale spendita del titolo da parte del proponente venditore per gli eventuali lavori necessari per sistemare la posizione dell'immobile sarebbe così in concreto un costo a Suo carico, di fatto pagato con la caparra, che ha altra fuzione.

Sconsigliamo vivamente questo schema.  

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