Ho un accordo per vendere l’immobile dopo la scadenza del mandato all’agenzia. Provvigione?
Buona sera, l'anno scorso ho messo in vendita un mio appartamento tramite una agenzia immobiliare. Il contratto è terminato a dicembre. Mi ha poi contattata una signora, che aveva visto con questa agenzia l'appartamento (primi di dicembre). Non aveva fatto offerte, né tanto meno firmato la prima visita. Io non sono mai stata informata della visita di questa persona e ho saputo solo oggi il nome. La signora mi chiede se è possibile rivedere l'appartamento perché fra quelli visti è quello che più la interessa. La domanda è: io e/o la signora abbiamo dei vincoli con l'agenzia con la quale non ho più attivo nessun tipo di rapporto? Grazie.
Il diritto alla provvigione dell'agenzia matura per aver messo in contatto due parti (il promissario acquirente e il promittente venditore), che in seguito concludano un accordo avente ad oggetto la compravendita (o anche solo gli effetti obbligatori, ovvero la conclusione di un contratto preliminare).
In questo schema poco incide che le parti si siano fisicamente incontrate dopo la scadenza del mandato all'agenzia e/o che l'effettivo accordo si concluda dopo la scadenza dell'incarico.
Nel caso di specie, infatti, le parti sono entrate in contatto (e l'affare si consluderà, se si concluderà) grazie all'attività dell'agenzia.
Di non poco momento, in questo schema, anche il fatto che la potenziale aqcuirente abbia effettivamente visitato l'immobile accompagnata dall'agente immobiliare, concreto segno del coinvolgimento dell'agenzia nel contatto tra le parti.
Inoltre, l'intervallo di tempo tra visita, scadenza e reviviscenza dell'affare è davvero marginale.
Di prassi negli incarichi all'agenzia è regolato anche questo aspetto, ovvero l'ipotesi che l'affare si concluda tra le parti, dopo la scadenza del mandato: sarebbe opportuno anche esaminare il documento di incarico.
Sulla fattispecie è in ogni caso significativo quanto espresso recentemente dalla Corte di Cassazione: "il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso." (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 04/01/2023, n. 109)
Una variabile che potrebbe escludere la richiesta di provvigione sarebbe, ad esempio, la rinegoziazione totale delle condizioni dell'accordo.
