L'amministratore di condominio
Lo sviluppo urbano ha portato nel corso del tempo alla costruzione di stabili abitati da un numero sempre maggiore di persone.
Tale insieme di persone proprietarie di varie unità immobiliari necessitano di servizi comuni (acqua, luce delle scale, pulizie ecc.) per cui la legge ha disciplinato l’istituto del giuridico del Condominio (ossia una tipologia speciale di Comunione).
Per la buona amministrazione e conservazione delle parti comuni, la legge ha previsto la figura dell’amministratore di condominio.
Indice:
- Chi è l’amministratore di condominio?
- È obbligatorio nominare un amministratore?
- Quanto dura in carica l’amministratore?
- I poteri dell’amministratore di condominio
- L’amministratore condominiale può essere revocato?
- Responsabilità civili dell’amministratore di condominio
- Responsabilità penali dell’amministratore di condominio
1. Chi è l’amministratore di condominio?
L’amministratore è l’”organo esecutivo” del condominio, che cura l’amministrazione dei beni e dei servizi comuni ed è legato al condominio da un vincolo di mandato.
E’ una figura che riveste il compito di rappresentante legale del condominio e che, in quanto tale, svolge funzioni esecutive rispetto alle decisioni prese dall’assemblea dei condomini.
Può essere nominato quale amministratore di condominio sia una persona fisica che una società di persone o di capitali.
La legge prevede una serire di caratteristiche che l’amministratore-persona fisica deve possedere.
Tali requisiti sono i seguenti:
- Godimento dei diritti civili e non essere stati interdetti o inabilitati
- Non essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o qualunque delitto non colposo, punito dalla legge dai due a cinque anni di reclusione nel massimo e non essere sottoposto a misure di prevenzione
- Non essere annotato nel registro dei protesti cambiari;
- Aver conseguito il diploma di scuola media superiore e aver frequentato un corso di formazione in materia condominiale (tale requisito non si applica qualora fosse nominato amministratore di Condominio un condomino dello stabile).
2. E' obbligatorio nominare un amministratore?
Non sempre è obbligatorio dotersi di un amministratore: la legge preve che il condominio deve nominare un amministratore quando sono presenti almeno nove condomini e, dunque, almeno nove proprietari (non rileva, invece il numero delle unità immobiliari).
Ad esempio: se vi sono venti unità immobiliari e solo due o tre proprietari, la nomina di amministratore non è obbligatoria.
Tuttavia i condomini, anche se inferiori a nove, possono decidere volontariamente di nominare amministratore.
3. Quanto dura in carica l’amministratore?
L’incarico dell’amministratore di condominio ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, ai sensi dell’art. 1129 c.c.
Si evidenzia che in caso di revoca o di dimissioni dell’amministratore, l’amministratore “cessato” sarà tenuto a continuare il proprio incarico sino alla sua sostituzione e sarà tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (si tratta della c.d. prorogatio).
4. I poteri dell’amministratore di Condominio
La funzione principale dell’amministratore è quella di amministrare diligentemente la cosa comune, in modo da permettere un regolare funzionamento della vita condominiale.
Ad esempio tra i poteri dell’amministratore troviamo:
- il pagamento delle spese attinenti i servizi condominiali (come quelli di pulizia, luce, riscaldamento, portineria ecc.);
- la segnalazione al/ai condomino/i di condotte contrarie al regolamento condominiale e alla legge;
- l’esecuzione di provvedimenti assembleari, giudiziali o amministrativi;
- la convocazione dell’assemblea ordinaria e di quelle straordinarie;
- la riscossione degli oneri condominiali;
- l’adozione di atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio;
- redigere l’anagrafe condominiale e tenere un registro dei verbali delle assemblee.
L’amministratore ha, inoltre, il potere di rappresentare il condominio giudizialmente o nei procedimenti di mediazione, previa autorizzazione assembleare.
Tale vaglio non è necessario in caso di morosità di un condomino, in questo caso l’amministratore può agire giudizialmente chiedendo (con l’assistenza di un avvocato) un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.
Resta inteso, tuttavia, che l’assemblea condominiale risulta essere l’organo “supremo” del condominio, con poteri limitativi dell’attività dell’amministratore fino alla revoca del medesimo.
5. L’amministratore condominiale può essere revocato?
La revoca dell’amministratore di condominio può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Ciò significa che, durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre alcuna motivazione, l’assemblea, nel rispetto delle maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore.
In tal caso l’amministratore avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera effettivamente svolta senza poter pretendere null’altro.
L’amministratore può essere revocato anche giudizialmente, su ricorso di qualsiasi condomino in caso di gravi irregolarità nella gestione ed in particolare:
- mancata convocazione dell’assemblea ordinaria o rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina di nuovo amministratore;
- cattiva gestione del recupero coattivo delle morosità dei singoli condomini;
- gestione che possa creare confusione tra il patrimonio del Condominio, il proprio e quello dei singoli condomini;
- non tenuta corretta dell’anagrafe condominiale.
Appare opportuno evidenziare che, qualora l’amministratore venga revocato a causa di un provvedimento giudiziale, lo stesso non può essere nominato nuovamente dall’assemblea.
6. Responsabilità civili dell’amministratore di condominio
La responsabilità civile dell’amministratore di condominio si differenzia nei rapporti verso i condomini o verso terzi.
In particolare, l’amministratore (in relazione al vincolo di mandato che intercorre tra lui e il condominio) risponde contrattualmente nei confronti dei singoli condomini in caso di violazione del mandato medesimo.
Lo stesso è responsabile contrattualmente delle conseguenze derivanti dalla mala gestione della cosa comune (ad esempio: il mancato pagamento dei fornitori).
Un caso del tutto peculiare di responsabilità dell’amministratore è riscontrabile all’interno dell’art. 1129 comma 11 c.c., dove viene espressamente previsto che, qualora il medesimo non adempia ad obblighi fiscali o di legge, qualunque condomino ha diritto di richiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione o rimuovere l’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, il condomino può impugnare la delibera relativa e rivalersi (in caso di accoglimento della domanda), per quanto concerne le spese legali, sul condominio con diritto ulteriore di rivalsa di quest’ultimo sull’amministratore stesso.
L’amministratore di condominio può, inoltre, rispondere extracontrattualmente dei danni commessi verso terzi.
In particolare, qualora un terzo subisse un danno all’interno dello stabile (ad esempio: caduta intonaco, caduta dalle scale per cattiva manutenzione) quest’ultimo avrà di diritto di agire nei confronti del condominio medesimo ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia.
Il condominio stesso potrà agire nei confronti dell’amministratore qualora venga provato che il danno sia derivante da una sua negligenza nell’esecuzione del rapporto di mandato.
7. Responsabilità penali
L’amministratore di condominio può rispondere anche di diverse tipologie di reato che possono suddiversi in reati commissivi (ove rileva la condotta del soggetto agente) e reati omissivi (ove invece rileva l’omissione del soggetto agente).
Il reato commissivo più facilmente attribuibile all’amministratore è sicuramente quello dell’appropriazione indebita che si consuma, nel caso di specie, qualora lo stesso distragga fondi del condominio all’interno del proprio patrimonio.
In tema di reati omissivi, l’amministratore, rivestendo una posizione di garanzia, risponde, ai sensi dell’art. 40 comma 2 c.p., secondo il principio in base al quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”.
Tale disposizione si lega alla responsabilità extracontrattuale dello stesso (analizzata nel paragrafo precedente) qualora un danno a terzi sia derivante dalla negligenza dell’amministratore stesso.
Sul punto l’amministratore può rispondere dei delitti di lesioni colpose, omicidio colposo, violazione di domicilio, reati concernenti gli infortuni sul lavoro nonché di diverse contravvenzioni riguardanti la rovina di edifici.
