Locazione transitoria: quando non è valida? Cosa succede?

La locazione ad uso transitorio è prevista dall’art. 5 della Legge 431/98 al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti.

La citata norma non rinvia per la definizione di condizioni e modalità ad apposito Decreto Ministeriale (D.M. 16 gennaio 2017) che all’art. 2, comma 1, prevede “i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi”.

La norma richiede espressamente che, per la validità di tali contratti, le parti debbano:

• utilizzare il modello contrattuale allegato al predetto decreto ministeriale;
• inserire nel contratto una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
• allegare al contratto apposita documentazione comprovante le ragioni di transitorietà.

L’assenza di espressa clausola e/o la mancata allegazione della documentazione comprovante l’esigenza di transitorietà comportano che il contratto venga sottoposto alla disciplina dei contratti previsti dall'art. 2, comma 1, della L. 431/1998 e pertanto la durata diverrà “automaticamente” quella di un contratto ordinario (4+4).

Inoltre, per la determinazione del canone di locazione, occorre distinguere se il Comune in cui l’immobile oggetto del contratto ricade abbia, o meno, più di diecimila abitanti poiché,

• se il comune ha più di diecimila abitanti le parti dovranno pattuire il canone all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali e successivamente sottoposto a parere di adeguatezza da parte di una delle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale;
• se il comune ha meno di diecimila abitanti le parti saranno invece libere di determinare il canone senza alcun vincolo.

Se nel contratto stipulato manca anche uno solo di questi requisiti, le pretese del conduttore potrebbero trovare accoglimento in sede giudiziale.

In ogni caso, lei è legittimato ad avviare un procedimento di sfratto per finita locazione al fine di richiedere il rilascio dell’immobile, ma controparte potrebbe opporsi adducendo la carenza del contratto stipulato e quindi chiedere al Giudice la conversione in un contratto ordinario 4+4.

La soluzione migliore sarebbe addivenire ad una soluzione bonaria, avviando – tramite avvocati – una trattativa.