L'assemblea di condominio

Cos’è l’assemblea di condominio?

L’assemblea è il luogo dove vengono assunte tutte le decisioni più importanti per la gestione di un condominio.

E’ un organo naturale e permanente del condominio che, a differenza dell’amministratore (nominato solo a determinate condizioni), esiste sempre e non può essere soppresso.

Esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria.

Assemblea ordinaria

l’assemblea ordinaria può essere convocata solo dall’amministratore che potrà essere sollecitato, in via informale, dai condomini ma non certo obbligato alla convocazione (è ovvio che il rifiuto reiterato potrà portare alla revoca dell’amministratore).

L’assemblea dei condomini può deliberare riguardo:

1- alla nomina e revoca dell’amministratore

2- alla conferma dell’amministratore e sua eventuale retribuzione

3- all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione

4- alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Assemblea straordinaria

L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata dall’amministratore ogni qualvolta ne ravveda la necessità o qualora ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentano minimo 1/6 del valore millesimale dell’edificio (cioè almeno 166,66 millesimi). Anche in questo caso, nonostante il potere d’impulso concesso ai condomini, l’amministratore non è obbligato a convocare l’assemblea.

In caso di diniego, passati dieci giorni dalla richiesta, i condomini potranno provvedere ad autoconvocarsi. 

Quanti condomini devono intervenire per la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo)?

Per un regolare svolgimento della riunione, l’assemblea (ordinaria e straordinaria) in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre in seconda convocazione (non oltre dieci giorni dalla prima), il quorum costitutivo è dato dalla presenza di almeno 1/3 dei condomini e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Quanti condomini devono votare per l’approvazione di una delibera assembleare (quorum deliberativo)?

Il quorum deliberativo consta della mera maggioranza degli intervenuti, comunque rappresentanti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Come si svolge l’assemblea di condominio?

 1 convocazione dell’assemblea condominiale

Sorta la necessità di convocare l’assemblea e formulato l’ordine del giorno, l’amministratore dovrà comunicare la data dello svolgimento.

Tale comunicazione si concretizza in un “avviso di convocazione” che dovrà essere contenere l’ordine del giorno e comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per lo svolgimento della riunione.

E’ molto importante la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari.

Di fatto l’assemblea non può deliberare se non è regolarmente costituita e se non sono stati invitati tutti i condomini.

La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità della delibera condominiale, che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Il condominio non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare. 

Partecipazione all’assemblea condominiale

Ogni avente diritto può partecipare all’assemblea personalmente o a mezzo delega.

La facoltà di concedere la delega può essere limitata, ma non esclusa, dal regolamento di condominio. E’ sempre vietato concedere la delega all’amministratore di condominio.

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