Un immobile, sia che venga adibito ad abitazione sia che venga destinato ad uso commerciale, oltre ad avere una rilevanza di natura sociale, ha una rilevanza significativa anche di natura patrimoniale e legale.
Il proprietario di un immobile, infatti, è destinatario di diritti e di doveri legalmente rilevanti che si articolano differentemente a seconda delle vicende che coinvolgono questo bene.
Di seguito si indicano alcune delle principali vicende economiche e legali che generalmente interessano un immobile nel corso della sua vita utile.
Comproprietà di un immobile
Qualora i proprietari dell’immobile siano più d’uno, si parla di comproprietari (e di comproprietà): in tal caso i profili legali che coinvolgono il bene sono, in linea generale, riconducibili a tutti i comproprietari, di regola in ragione della quota di ciascuno. La quota “misura” l’entità dei diritti e dei doveri sull’immobile in comproprietà che competono al comproprietario.
Atti quali la compravendita dell’immobile oppure la conclusione di contratti di locazione, abitativa o commerciale, richiedono l’accordo dei comproprietari.
Una delle ipotesi più rilevanti in relazione alla comproprietà riguarda la decisione del singolo comproprietario di cedere la propria quota, e dunque, una volta conclusa la cessione, liberarsi della qualità di comproprietario. Le ragioni, come è facile immaginare, possono essere le più disparate.
Qualora il singolo comproprietario intenda cedere la propria quota, egli ha sostanzialmente davanti a sé tre opzioni perseguibili, ovvero:
-
vendere la propria quota agli altri comproprietari (o ad uno soltanto) ove sussita l’interesse all’acquisto;
-
vendere, di comune accordo con gli altri comproprietari, I’intero immobile, con successiva liquidazione pro quota del ricavato della vendita;
-
laddove mancasse l’accordo tra i comproprietari, per una delle due opzioni appena indicate, sarà necessario adire le vie giudiziarie chiedendo al tribunale per ottenere lo scioglimento della comproprietà sopra l’immobile. Questa opzione potrebbe comportare, quale esito, la vendita all’asta dell’immobile. Circostanza che potrebbe comportare un decremento del prezzo di realizzo rispetto al suo valore di mercato.
Compravendita di immobile
Una vicenda di primo piano nella vita di un immobile è rappresentata dalla sua compravendita. Mediante il contratto di compravendita il proprietario di un’immobile trasferisce la proprietà del bene al così detto acquirente contro pagamento di un certo prezzo (il prezzo d’acquisto dell’immobile).
Il meccanismo della compravendita dell’immobile si sviluppa, solitamente, in tre fasi distinte:
-
la fase delle trattative tra le parti;
-
stipulazione del contratto preliminare di compravendita dell’immobile. Si tratta di un accordo vincolante che impegna le parti a concludere il contratto di trasferimento vero e proprio;
-
contratto definitivo di compravendita dell’immobile. Di regola perfezionato davanti al notaio con l’osservanza delle prescritte formalità. Si tratta dell’atto che trasferisce definitivamente la proprietà dell’immobile.
E’ molto importante considerare con attenzione ciascuna delle varie fasi appena descritte. Precisi doveri e responsabilità incombono infatti su ciascuna parte. In particolare in tali fasi verranno definite modalità e termini della compravendita, corrispettivo, verifiche da effettuare sull’immobile e garanzie da prestare in caso di presenza di vizi.
Laddove non vengano adottate le opportune cautele la compravendita di un immobile può trasformarsi in un vero e proprio calvario, considerati anche i notevoli valori in gioco
Locazione e sfratto
Il contratto di locazione prevede la presenza di due parti, ovvero proprietario e conduttore che assumono rispettive obbligazioni in relazione al utilizzo di un bene immobile.
L’obbligazione principale del proprietario è quella di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione ed idoneo all’uso cui è contrattualmente destinato. Mentre al conduttore spetta, quale obbligazione principale, il pagamento del canone di locazione.
Il contratto di locazione deve essere redatto con estrema attenzione poiché la vicenda locatizia solleva molto spesso contrasti circa la sua interpretazione e l’identificazione delle norme applicabili. Particolare attenzione deve essere riservata alla fase di determinazione del canone, della durata del contratto e delle ipotesi di risoluzione del contratto ulteriori rispetto a quelle consentite dalla legge.
Nella sua fase patologica il rapporto di locazione vede sovente contrapposti gli interessi del proprietario a quelli del conduttore. Qualora il conduttore non corrisponda il canone di locazione oppure, alla data di consegna, non restituisca l’immobile, il proprietario di regola agisce in via giudiziale tramite una procedura legale ad hoc che presiede alla vicenda dello sfratto. Tramite la procedura di sfratto il proprietario mira al recupero materiale del bene immobile. Nella stessa sede il proprietario potrà anche richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non corrisposti.
Il Condominio
Il condominio si realizza ogni qualvolta all’interno di un medesimo edificio vi siano più proprietari. In tal caso, infatti, vi sarà coesistenza tra la proprietà esclusiva di ciascun condomino sui propri beni e la comproprietà sulle zone comuni dell’edificio (come il portone, le scale, gli impianti di riscaldamento ecc.).
Il condominio, quindi, sussiste anche nel caso in cui vi siano solo 2 proprietari (“condominio minimo”) e non necessita di particolari formalità per la sua costituzione in quanto la sua esistenza è ricollegata ad un mero fatto: la presenza di 2 o più proprietari in un medesimo edificio.
L’art. 1123 c.c. prevede, però, l’obbligo di nominare un amministratore qualora vi siano più di 8 proprietari.
La legge si è occupata di dettare delle specifiche norme relative al condominio al fine di definire:
- quali siano le parti comuni,
- quali siano i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni,
- la nomina dell’amministratore e gli obblighi posti in capo allo stesso,
- i criteri per la convocazione e costituzione dell’assemblea,
- i criteri per la validità delle delibere assembleari e per l’eventuale impugnazione delle stesse.
