Locazioni ad uso abitativo

Con il contratto di locazione il “locatore” di un bene (comunemente noto come il “proprietario”), ne consente l’utilizzo al “conduttore” (nella locazione di abitazioni comunemente noto come “inquilino”). In cambio il locatore riceve un corrispettivo in denaro detto “canone”.

Nel nostro ordinamento giuridico, la locazione degli immobili ad uso abitativo è disciplinata dalle norme del codice civile, dalla Legge n. 431/1998 e dalle norme ancora in vigore (applicabili alle locazioni abitative) della Legge n. 392/1978, detta anche “Legge Equo Canone”.

La locazione ad uso abitativo è il contratto con cui una parte (locatore-proprietario) si obbliga nei confronti di un’altra (conduttore/inquilino) a concedere in godimento un bene immobile, affinché quest’ultimo lo possa adibire ad abitazione per un tempo determinato dalle Parti o dalla Legge, dietro il pagamento di un corrispettivo, detto anche canone di locazione.

Vediamo di seguito i dubbi più comuni nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo.

È obbligatoria la forma scritta e la registrazione del contratto di locazione?

Il contratto di locazione ad uso abitativo è, secondo le norme del codice civile, un contratto di natura consensuale. Per la sua conclusione, quindi, è sufficiente il consenso delle Parti.

Si ricorda, però, che l’art. 13 comma 1 della L. 431/98 richiede espressamente che i contratti di locazione ad uso abitativo siano, a pena di nullità, registrati presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, imponendo, di fatto, alle parti la redazione per iscritto di tale contratto.

Il contratto di locazione, infatti, deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula presso l’Agenzia delle Entrate a pena della sua nullità ed è soggetto al pagamento dell’imposta di registro.

Quali sono gli obblighi dell’inquilino?

Il conduttore, oltre a pagare con regolarità il canone, è tenuto:

• a versare un deposito cauzionale al momento in cui sottoscrive la locazione (pari generalmente a tre mensilità di canone);
• ad utilizzare l’immobile secondo l’uso che è stato convenuto nel contratto e comunque con diligenza;
• a non effettuare modifiche o innovazioni che mutino la destinazione e la natura del bene locato;
• a riconsegnare al locatore l’immobile nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento

Nel caso in cui vengano apportati miglioramenti dal conduttore, quest’ultimo non ha diritto a indennità, salvo diversa intesa con il locatore.

Al momento della consegna dell’immobile è bene redigere un verbale in cui viene descritto lo stato dell’immobile, per evitare possibili controversie o contestazioni al momento della sua riconsegna. In mancanza del verbale consegna dell’immobile, si presume per legge - salvo prova contraria - che il conduttore abbia ricevuto il bene oggetto di locazione in buono stato di manutenzione.

Anche una volta terminata la locazione è opportuno preparare un verbale che documenti la situazione dell’immobile al momento della sua restituzione.

Quali sono gli obblighi del locatore?

Il locatore è obbligato a consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione.

I vizi non comunicati possono portare ad una riduzione del canone di locazione, ossia al pagamento di una somma inferiore rispetto a quella inizialmente pattuita.

Il locatore è tenuto, inoltre, a effettuare tutte le manutenzioni necessarie affinché l’immobile possa servire al suo uso, e non può eseguire lavori che limitino il godimento dell’immobile ad eccezione di interventi urgenti e improrogabili.

Come si ripartiscono le spese tra proprietario e inquilino?

L’art. 1576 del codice civile prevede, quale criterio generale, che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.

Tutte le spese ordinarie sono, quindi, a carico del conduttore, mentre il locatore è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

Cosa fare se l'inquilino non paga?

Nel caso in cui il conduttore ometta il pagamento dei canoni di locazione, il locatore (preferibilmente con l’assistenza del proprio legale di fiducia) può inviare al conduttore una lettera raccomandata di diffida e messa in mora, con cui si richiede  il pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti, con l'avvertenza che, in mancanza di pagamento, si rivolgerà alle opportune sedi giudiziarie per ottenere tutela.

Se tale fase stragiudiziale non si conclude positivamente con il pagamento dei canoni scaduti, il proprietario dell’immobile locato può rivolgersi al Tribunale per ottenere un provvedimento di sfratto per morosità.