Debiti del condominio: chi li paga?

Cosa succede se lo stesso condominio non corrisponde quanto dovuto ai terzi fornitori?

E ancora: cosa succede se uno o più condomini non pagano le spese condominiali di loro spettanza?

E noto che il Condominio, per la sua gestione deve far fronte a numerose spese: ad esempio per la manutenzione dell'ascensore, la pulizia degli spazi comuni, l'erogazione del servizio idrico centralizzato, piccole riparazioni e molto altro.

Queste voci di spesa sono ripartite di norma tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Capita sovente, però, che il Condominio finisca per non essere più in grado di onorare i propri impegni economici. Cosa che è fonte di numerose vertenze e contestazioni che coinvolgono anche i singoli condomini.  

Grazie alla guida dell’avvocato esperto in diritto condominiale, ti spiegheremo come viene effettuata la ripartizione delle spese del condominio, quali sono le conseguenze del mancato pagamento delle spese condominiali o dei fornitori del Condominio e come il condomino adempiente può tutelarsi, in questi casi.

Indice:

1. Chi è obbligato a pagare i debiti del Condominio?

2. La ripartizione dei debiti del Condominio

3. Cosa succede se alcuni condomini sono morosi?

4. Cosa succede se il condominio non paga i propri debiti nei confronti dei terzi?

    4.1 Il pignoramento del conto corrente

    4.2 Il pignoramento dei beni dei condomini

5. Quali sono le tutele per il condomino adempiente?

1. Chi è obbligato a pagare i debiti del Condominio?

Il Condominio è composto da tutti i condomini che, quindi, sono obbligati al pagamento dei debiti del Condominio, secondo i millesimi di proprietà. 

I debiti del Condominio, generalmente, derivano dalle spese che devono essere pagate per assicurare il godimento e il corretto funzionamento dei servizi e dei beni comuni^[1]. Tali spese possono essere effettuate:

- per la fruizione dei servizi, come quelle per il riscaldamento centralizzato;

- per interventi indifferibili e urgenti^[2], come la riparazione di un cornicione pericolante;

- per la manutenzione ordinaria, come le piccole riparazioni, che possono essere pagate dall'amministratore, senza preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale^[3];

- per la manutenzione straordinaria, come l'installazione di un nuovo ascensore, o il rifacimento del prospetto dell'edificio. Queste spese, invece, devono essere approvate dall'assemblea condominiale^[4]. 

Tutte le spese effettuate per la gestione del Condominio e tutte le entrate devono essere inserite nel rendiconto condominiale^[5]. Documento che l'amministratore deve presentare annualmente all'assemblea.

L'assemblea condominiale, appositamente convocata, approva^[6] il rendiconto condominiale e, da questo momento, sorge l'obbligo per i condomini di contribuire alle spese condominiali.

La ripartizione delle spese tra i condomini è contenuta nel piano di riparto^[7], nel quale si precisano gli importi dovuti da ciascun condomino.

2. La ripartizione dei debiti del Condominio

La ripartizione delle spese del Condominio deve avvenire in modo proporzionale al valore della singola proprietà di ciascun condomino, espresso nelle tabelle millesimali.

Questo criterio di ripartizione è fissato dalla legge^[8], ma è possibile prevedere criteri di riparto diversi, ad esempio stabilendo che alcuni condomini siano esclusi dal pagamento di alcune voci di spese condominiali (ad esempio, le spese relative all’ascensore) e ciò solo se:

- la decisione è stata presa all'unanimità^[9] dall’assemblea condominiale;

- il diverso criterio di ripartizione è stabilito nel regolamento di condominio contrattuale^[10].

3. Cosa succede se alcuni condomini sono morosi?

Se alcuni condomini sono morosi, cioè non hanno pagato le spese condominiali nei termini previsti, l'amministratore dovrà adire le vie legali entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario del condominio nel quale è compresa la voce di spesa, per ottenere il pagamento dovuto^[11].

Non serve un'esplicita autorizzazione da parte dell'assemblea per agire in giudizio contro i condomini morosi. L'amministratore potrà rivolgersi direttamente al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo^[12], cioè un provvedimento del Giudice con il quale si ordina il pagamento delle spese condominiali dovute e delle spese legali sostenute dal Condominio.

Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo. Ciò significa che i condomini morosi saranno obbligati al pagamento delle somme richieste entro 10 giorni^[13].

In mancanza di pagamento di quanto dovuto, il Condominio potrà recuperare il credito attraverso l’esecuzione forzata sui beni del condomino moroso, attraverso:

- il pignoramento dei beni mobili;

- il pignoramento dei beni immobili;

- il pignoramento dei crediti che il condomino moroso abbia verso terzi^[14] (ad esempio lo stipendio o il saldo del conto corrente).

Ipotesi molto frequente è il pignoramento immobiliare, con il quale il Condominio può espropriare l'unità abitativa di proprietà del condomino moroso, che sarà costretto a lasciare l'immobile, perdendone la proprietà.

Il Condominio, attraverso il pignoramento immobiliare, potrà ottenere un provvedimento del Tribunale che disponga la vendita dell'immobile di proprietà del condomino moroso. E’ bene sapere che la somma ricavata dalla vendita sarà distribuita non solo al Condominio, ma anche ad eventuali altri creditori del condomino moroso, che siano intervenuti nella procedura.

E’, altresì, possibile che l'assemblea condominiale decida di ripartire il debito del condomino moroso tra tutti gli altri condomini. In questo modo si può evitare che il terzo creditore (ad esempio, la società fornitrice del servizio idrico) agisca per il recupero coattivo del proprio credito nei confronti del Condominio o dei singoli condomini.

La ripartizione dei debiti condominiali tra tutti i condomini, però, è una decisione che può essere presa solo all'unanimità e, quindi, con il consenso di tutti i condomini (ad eccezione di quelli morosi).

4. Cosa succede se il Condominio non paga i propri debiti nei confronti dei terzi?

Se l'amministratore condominiale non riesce a recuperare quanto dovuto dal singolo condomino moroso e se l'assemblea condominiale non decide di ripartire il debito tra i restanti condomini adempienti, può accadere che il Condominio si trovi esposto per debiti verso terzi.

Il terzo che ha un credito nei confronti del Condominio, può recuperare le somme che gli spettano attraverso:

- il pignoramento del conto corrente condominiale;

- il pignoramento dei beni dei condomini.

Vediamo di seguito di cosa si tratta.

4.1. Il pignoramento del conto corrente del Condominio

Il Condominio deve essere titolare di un conto corrente, che viene aperto dall'amministratore,^[15] e sul quale devono transitare tutte le somme, in entrata e in uscita, relative alla gestione del Condominio. Naturalmente, sul conto corrente devono essere versate anche le spese che ciascun condomino è tenuto a versare pro quota.

Il creditore che voglia ottenere il pagamento delle somme a lui spettanti può rivolgersi al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio, che gli consentirà di pignorare il conto corrente condominiale e ottenere l'assegnazione delle somme ivi presenti.

Poiché la consistenza del conto corrente condominiale, nella maggior parte dei casi, è composta dalle spese condominiali, la conseguenza è che, di fatto, saranno pignorate le somme di denaro versate dai condomini adempienti. Ciò è possibile poiché, una volta versate le spese condominiali, quelle somme di denaro fanno parte del patrimonio del Condominio^[16].

4.2. Il pignoramento dei beni dei singoli condomini

Il creditore del Condominio, che voglia recuperare le somme a lui spettanti può pignorare, oltre al conto corrente condominiale, anche i beni dei singoli condomini.

Il creditore del Condominio deve rivolgersi all'amministratore, che è tenuto a comunicargli i dati dei condomini morosi^[17], e può pignorare i beni dei singoli condomini, ma con alcuni limiti:

- deve agire, in primo luogo, contro i condomini morosi;

- in subordine, solo se non ha ottenuto tutte le somme a lui spettanti, può pignorare i beni anche dei condomini adempienti;

- i condomini adempienti rispondono del debito del Condominio nel limite del valore millesimale della propria unità immobiliare.

5. Quali sono le tutele per il condomino adempiente?

Il condomino adempiente, che si veda raggiunto da un decreto ingiuntivo per il quale gli viene richiesto il pagamento dell’intero debito del Condominio, può tutelarsi tramite un’azione di opposizione al decreto ingiuntivo o al precetto.

Infatti, il condomino adempiente può opporsi all'intimazione di pagamento chiedendo che:

- il creditore del Condominio agisca prima nei confronti dei condomini morosi, per ottenere da loro il pagamento del dovuto;

- la richiesta di pagamento del creditore del Condominio sia limitata alla propria quota millesimale, poiché il condomino adempiente non risponde dell'intero debito, ma solo in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

In definitiva, la responsabilità del condomino adempiente per i debiti del Condominio è solo residuale e limitata alla propria quota millesimale.

E’ bene sapere, inoltre, che il condomino che abbia sopportato il pagamento dei debiti del Condominio, nonostante fosse adempiente, può agire, con l'assistenza del legale di sua fiducia, contro i condomini morosi per recuperare le somme corrisposte al creditore.

In particolare, il condominio adempiente potrà tutelarsi mediante:

- l'azione di regresso nei confronti del condomino moroso, con la quale il condomino adempiente chiede la restituzione delle somme pagate ed, eventualmente, il risarcimento del danno;

- la surrogazione nei crediti, con la quale il condomino adempiente acquisisce il diritto a ricevere direttamente i pagamenti dovuti al condomino moroso.

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Note:

^[1] L'art. 1117 c.c. individua i beni e i servizi dell'edificio che rientrano nella proprietà comune di tutti i condomini, ma per orientamento consolidato della giurisprudenza, si tratta di un'elencazione esemplificativa alla quale, quindi, possono aggiungersi altri beni e servizi che abbiano, effettivamente, un'utilità comune. Il Condominio è responsabile della corretta manutenzione di tali beni e servizi e, ai sensi dell'art. 2051 c.c., risponde dei danni che possono essere causati a ai condomini, o ai terzi. Così, ad esempio, il Condominio risponderà dei danni causati ad uno dei condomini, o ad un terzo, da una buca non riparata nel cortile condominiale.

^[2] Si tratta di quelle spese che possono essere erogate anche dal singolo condomino, che avrà diritto al rimborso, ai sensi dell'art. 1134 c.c. Tuttavia, il diritto al rimborso sorge solo ove "vi sia la necessità di eseguire opere urgenti, intendendosi per tali quelle che secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili onde evitare un possibile anche se non certo nocumento alla res comune. Il requisito dell'urgenza deve altresì essere valutato con riferimento al possibile intervento dell'assemblea o dell'amministratore, con la conseguenza che esso sussiste quando è necessario intervenire non potendo aspettare la convocazione formale dell'assemblea o la deliberazione dell'amministratore" (Tribunale, Roma, sez. V, 11/02/2020, n. 3016).

^[3] Ai sensi dell'art. 1130, co. 1, n. 3), c.c. rientra tra le attribuzioni dell'amministratore l'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria.

^[4] Ai sensi dell'art. 1135, co. 1, n. 4), c.c. rientra tra le attribuzioni dell'assemblea l'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La delibera assembleare deve essere assunta a maggioranza.

L'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo se hanno il carattere dell'urgenza, ma deve prima riferirne all'assemblea (art. 1135, co. 2, c.c.).

^[5] Il rendiconto condominiale è previsto dall'art. 1130 bis c.c., deve indicare le voci di entrata e di spese e deve essere accompagnato da una relazione esplicativa della gestione. La giurisprudenza precisa che il rendiconto condominiale è un documento con il quale l'amministratore giustifica tutte le spese che vengono addebitate ai condomini, pertanto deve essere predisposto in modo chiaro e intellegibile (Tribunale Roma sez. V, 09/07/2020, n.10015).

^[6] Generalmente, l'assemblea condominiale approva il consuntivo di spesa, che riguarda i costi effettivamente sostenuti durante l'anno di gestione appena concluso; il preventivo di spesa, per i costi che si ritiene dovranno sostenersi durante l'anno successivo, elaborato sulla base dei preventivi di spesa già ricevuti e della gestione degli esercizi precedenti.

^[7] Con la delibera di approvazione delle spese, che ha natura costitutiva, sorge l'obbligo di contribuzione in capo a ciascun condomino. Il piano di riparto ha natura dichiarativa e la funzione di rendere liquido un debito preesistente (Cass. civ., sent. n. 15288/2005).

^[8] L'art. 1123 c.c. precisa che le spese necessarie per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell'edificio, nonché per la fruizione dei servizi di interesse comune, devono essere approvate dalla maggioranza e ripartite tra tutti in condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese relative si ripartiscono secondo l'uso che ciascuno può farne. Se si tratta di cose destinate a servire solo alcuni dei condomini, le spese relative si ripartiscono solo tra questi.

^[9] Se non è stabilito diversamente dal regolamento condominiale contrattuale, che è espressione dell'autonomia negoziale delle parti interessate, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo il criterio di proporzionalità, fissato dall'art.1123 c.c. L'assemblea, pertanto, non può derogare al criterio legale deliberando a maggioranza (Tribunale Bari, sentenza n. 1133 del 20 marzo 2011).

^[10] Il regolamento condominiale contrattuale è, generalmente, predisposto dal costruttore ed è allegato all'atto di vendita di ciascun appartamento. Tale regolamento è assimilabile alla volontà unanime dell'assemblea condominiale perché è accettato da tutti i proprietari all'atto dell'acquisto dell'immobile.

^[11] Art. 1129, co. 9, c.c. "Salvo che non sia espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".

^[12] Questo potere dell'amministratore discende dall'art. 63 disp. att. c.c. Tuttavia, il ricorso per decreto ingiuntivo rientra tra quei procedimenti per i quali il D. Lgs. 28/2010 (art. 5) pone la mediazione come condizione di procedibilità, dal momento in cui si debba decidere sulla provvisoria esecuzione. Per poter validamente partecipare alla mediazione, l'amministratore deve essere munito della relativa autorizzazione da parte dell'assemblea. Ne consegue che, l'amministratore che abbia intrapreso il ricorso per decreto ingiuntivo e, successivamente, non abbia ottenuto l'autorizzazione dell'assemblea per partecipare alla mediazione, non potrà più coltivare il giudizio. In definitiva, il decreto ingiuntivo non potrà essere emesso e tutte le spese del procedimento resteranno a carico del Condominio.

^[13] Contro il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo il condomino moroso può, comunque, proporre opposizione, entro 40 giorni dalla notifica.

^[14] L'esecuzione forzata del debito si realizza attraverso le tre procedure espropriative: pignoramento mobiliare del debitore (artt. 513 e ss. c.c.); pignoramento presso terzi (artt. 543 e ss. c.c.); pignoramento immobiliare (artt. 555 e ss. c.c.). Oggetto del pignoramento mobiliare sono i beni mobili del debitore, quindi, anche le somme di denaro e i titoli di credito. Il pignoramento presso terzi aggredisce crediti che il debitore abbia nei confronti dei terzi. Il caso più frequente è il pignoramento dello stipendio o della pensione. Con il pignoramento immobiliare si aggrediscono i beni immobili del debitore, che vengono assegnati in custodia, finché non ne è disposta la vendita. Su istanza dei creditori, con provvedimento del giudice delegato, l'immobile espropriato è venduto (con incanto o senza incanto) e il ricavato è distribuito tra i creditori, con preferenza di quelli privilegiati.

L'espropriazione immobiliare è la procedure esecutiva che comporta maggiori costi che, almeno fino alla vendita dell'immobile, sono sostenuti dal creditore. Pertanto, generalmente, è la procedura intrapresa per il recupero di crediti di un certo importo. Tuttavia, è sempre più diffusa la prassi di stipulare un'assicurazione legale del Condominio, che copra i costi di eventuali procedimenti legali, riducendo così la pressione economica di una espropriazione immobiliare del condomino moroso. 

^[15] L'art. 1129, co. 7, c.c. pone in capo all'amministratore l'obbligo di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo, dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su un conto corrente intestato al Condominio. Ciascun condomino ha la facoltà di chiedere all'amministratore di prendere visione ed estrarre copia (a proprie spese) della rendicontazione periodica del conto corrente.

^[16] Sebbene il Condominio sia qualificato come ente di gestione, privo di una propria personalità giuridica, è titolare, in forza dell'art. 1129 c.c., di un proprio patrimonio. Nella giurisprudenza di merito si riscontrano due contrapposti orientamenti. Da un lato, l'orientamento secondo il quale il pignoramento del conto corrente condominiale, preventivamente o contestualmente, al pignoramento dei beni dei singoli condomini è ammissibile, poiché "non può trovare applicazione il disposto di cui all'art. 63 att. c.c., perché lo stesso, pignorando il conto corrente condominiale, non agisce nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, ma aggredisce il patrimonio del condominio, patrimonio che al condominio obbligato fa direttamente capo." (Tribunale Milano sez. III, 21/11/2017, n.11878). Dall'altro lato, l'orientamento secondo il quale "i creditori del condominio prima di richiedere il pagamento a coloro che hanno già versato la propria quota devono, previo ottenimento della lista dei morosi da parte dell'amministratore, procedere con le azioni di recupero verso ciascun debitore in ragione della rispettiva quota", da ciò consegue l'illegittimità del precetto di pagamento intimato al condominio, anziché ai condomini morosi (Tribunale Palermo sez. II, 12/09/2018, n.3862). Tuttavia, recentemente, la Corte di Cassazione ha precisato che, ogni qualvolta l'amministratore del Condominio contragga un'obbligazione verso un terzo, coesistono distinte obbligazioni: quella per l'intero debito, facente capo al Condominio; quelle facenti capo ai singoli condomini, in ragione e misura della loro partecipazione al Condominio (Cass. civ., sez. VI, 25 gennaio 2018, n. 1851). Conseguentemente, sembra potersi ritenere prevalente l'orientamento per il quale il conto corrente condominiale possa essere pignorato, anche e a prescindere, dal pignoramento dei beni dei condomini morosi.

^[17] Art. 63, co. 1, disp. att. c.c.