Contratto preliminare di compravendita di immobile: cos'è e come funziona

Al termine delle trattative svolte tra parte venditrice e parte (potenziale) acquirente, le parti possono decidere di concludere direttamente l’acquisto dell’immobile per atto pubblico avanti al Notaio (c.d. “rogito”) oppure, come accade di sovente, sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare consente alle parti di mettere nero su bianco tutti i termini essenziali dell’affare (immobile, prezzo, termini di consegna) su cui hanno raggiunto l’intesa, ma al contempo consente loro di concedersi ancora un po’ di tempo per reperire i fondi necessari all’acquisto (ad esempio, sondare con la banca la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto o vendere un altro immobile per ottenere la liquidità necessaria) o per raccogliere la documentazione indispensabile per la stipula del contratto definitivo (ad esempio, documentazione catastale e/o urbanistica, attestazione energetica ecc.).

 Entriamo più nel dettaglio.

 Indice:

1. Che cos’è il contratto preliminare di compravendita?

2. Come si giunge al preliminare: proposta e accettazione

3. La forma del contratto preliminare di compravendita

4. Il contenuto del contratto preliminare di compravendita

5. La registrazione del contratto preliminare di compravendita

6. La trascrizione del contratto preliminare di compravendita

7. La tutela in caso di inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare

8. Il contratto preliminare di immobili da costruire o in corso di costruzione

1. Che cos'è il contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale le parti si obbligano reciprocamente ad addivenire, entro una data stabilita, alla sottoscrizione del contratto definitivo di acquisto dell’immobile, che andrà a sostituire quello preliminare.

Quindi, con la sottoscrizione di tale contratto non vi è alcun passaggio di proprietà dell’immobile, ma l’effetto principale è quello di vincolare le parti alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

2. Come si giunge al preliminare: proposta e accettazione

Le parti, che hanno svolto autonomamente le trattive, possono decidere se ricorrere o meno al contratto preliminare di compravendita di immobile.

Se, invece, sono coadiuvate da un agente immobiliare, le parti sono solite stipulare prima il contratto preliminare di compravendita di immobile, mediante proposta di acquisto e conseguente accettazione da parte del venditore. 

Come abbiamo già esaminato con il precedente articolo sulle trattative, la parte interessata all’acquisto di un immobile, visionato lo stesso mediante agenzia, compila e sottoscrive la proposta irrevocabile di acquisto, assumendo così la veste di “promissario acquirente”, ossia di colui che si impegna ad acquistare l’immobile.

A seguito dell’accettazione della predetta proposta di acquisto da parte del proprietario dell’immobile (ossia del “promittente venditore”, in quanto con l’accettazione della proposta d’acquisto si impegna a vendere l’immobile di sua proprietà), le parti concludono, nella sostanza, un contratto preliminare di compravendita. Tale atto, infatti, ha al suo interno tutti gli elementi essenziali (come vedremo a breve) del contratto preliminare di compravendita.

Se, successivamente, le parti optano per la stipula di un formale atto preliminare di compravendita, quello precedente, costituito da proposta di acquisto e accettazione, diverrà il c.d. “preliminare del preliminare” e perderà efficacia con la stipula dell’atto successivo.

3. La forma del contratto

Nonostante sia molto diffuso nella pratica, il codice civile detta pochissime norme in tema di contratto preliminare.

L’art. 1351 c.c. (“Atti che devono farsi per iscritto”) prevede espressamente che il contratto preliminare debba avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo.

Pertanto, considerato che l’atto definitivo di compravendita di immobile (c.d. rogito) può essere redatto unicamente per iscritto, mediante atto pubblico a cura di un Notaio o mediante scrittura privata autenticata da Notaio[i], ne discende che il contratto preliminare deve necessariamente essere redatto per iscritto mediante una delle predette forme.

La forma scritta è richiesta a pena di nullità dell’atto.

4. Il contenuto del contratto preliminare 

Nel contratto preliminare di compravendita le parti devono indicare gli elementi essenziali del futuro contratto di acquisto dell’immobile e possono, inoltre, inserire clausole accessorie, al fine di meglio disciplinare l’assetto degli interessi raggiunto.

 Gli elementi essenziali sono, quindi, quegli elementi che identificano l’affare, ovvero:

• I dati anagrafici e fiscali delle parti: occorre, infatti, indicare nome, cognome, codice fiscale e indirizzo di residenza di ciascuna parte contrattuale;
• la specifica descrizione dell’immobile, oggetto del contratto di compravendita: è necessario, infatti, identificare l’immobile mediante indirizzo, estremi catastali, piano, scala ecc. e, se possibile, allegare la relativa planimetria;
• l’indicazione del diritto che si trasferirà con la sottoscrizione del contratto definitivo: è, infatti, fondamentale definire se verrà ceduto il diritto di proprietà, di usufrutto dell’immobile, etc;
• il prezzo dell’immobile concordato per la conclusione dell’affare;
• il termine entro il quale le parti intendono concludere il contratto definitivo di compravendita.

Effetto principale del contratto preliminare è, come abbiamo visto, quello di vincolare le parti a sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita immobiliare. Per tale motivo, è essenziale inserire sin da subito il termine ultimo che le parti si danno per tale adempimento.

In assenza di indicazione di un termine entro cui stipulare il contratto definitivo, le obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di compravenduta vengono meno solo decorsi 10 anni dalla stipula del contratto stesso e, in tale arco temporale, ciascuna delle parti potrà richiedere all’altra la prestazione promessa.

Inoltre, il suddetto termine (anche se riportante la dicitura “entro e non oltre”) non è considerato normalmente quale termine essenziale (salvo che ve ne sia fatta espressa previsione nel contratto preliminare di compravendita). Per tale motivo, il mancato rispetto del termine non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto.

Accanto agli elementi essenziali, le parti possono inserire gli "elementi c.d. accessori": si tratta di elementi che possono essere o meno inseriti nel contratto preliminare di compravendita, in base alle necessità delle parti.

Tra i più comuni e importanti elementi accessori troviamo:

• La caparra confirmatoria[ii]: l’art. 1385 del codice civile definisce la caparra confirmatoria quella somma di denaro che parte promissaria acquirente consegna alla parte promittente venditrice, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. Tale somma ha lo scopo di mostrare la buona fede dell’acquirente e garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte. In caso di inadempimento, infatti, detta caparra svolge la funzione di liquidazione anticipata e convenzionale del danno a favore della parte adempiente. In particolare: se parte promissaria acquirente, successivamente alla stipula del preliminare, si tira improvvisamente indietro e non conclude la compravendita, la parte promittente venditrice può trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Se, invece, l’inadempimento alla stipula del contratto definitivo di compravendita è posto in essere dalla parte promittente venditrice, la parte promissaria acquirente avrà diritto a ricevere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra confirmatoria. Va precisato, in proposito, che tutte le somme versate, se non espressamente qualificate come caparra confirmatoria, si intendono consegnate a titolo di acconto e, pertanto, in caso di inadempimento alla stipula del successivo contratto definitivo, dovranno essere restituite.

• La clausola penale[iii]. A differenza della precedente caparra confirmatoria, con tale clausola le parti convengono che in caso di mancato o ritardato                                                               adempimento, la parte inadempiente è tenuta a versare una determinata somma di denaro.

• La clausola “salvo buon fine mutuo”. Si tratta di una clausola sospensiva, a tutela della parte promissaria acquirente, che consente di sospendere l’efficacia del contratto preliminare di compravendita sino alla futura erogazione del mutuo. Pertanto, se la banca non concede il mutuo, il contratto preliminare di compravendita si risolverà di diritto per mancato avveramento della condizione sospensiva e la caparra confirmatoria dovrà essere restituita alla parte promissaria acquirente.

5. La registrazione del preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita, una volta stipulato, deve obbligatoriamente essere registrato.[iv].

La registrazione attribuisce al contratto preliminare di compravendita la data certa, cioè la possibilità di dimostrare giuridicamente che quel determinato atto è stato stipulato (o sussisteva) ad una determinata data.

La data certa è, ad esempio, fondamentale in caso di fallimento del venditore, perché il contratto preliminare di compravendita  è opponibile al fallimento (cioè può essere fatto valere nei confronti del fallimento) solo se riporta data certa anteriore.

L’obbligo di registrazione è prescritto, non solo per gli atti pubblici o le scritture private autenticate, ma anche per le scritture private.

La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata ed entro 20 giorni negli altri casi.

Se l’atto è stipulato all’estero, ma ha ad oggetto un immobile sito in Italia, il termine per la registrazione è pari a 60 giorni.

Ma chi è tenuto alla registrazione del contratto?

Sono obbligati a richiedere la registrazione:

• entrambe le parti contraenti in caso di scrittura privata non autenticata;
• il Notaio per gli atti pubblici o le scritture private dallo stesso autenticate;
• l’agente immobiliare per le scritture private non autenticate, stipulate a seguito della sua attività, divenendo obbligato solidale con le parti per il pagamento delle imposte dovute.

Infatti, la registrazione del contratto comporta due diversi tipi di imposta: l’imposta di bollo e l’imposta di registro.

• L’imposta di bollo si assolve apponendo su ogni copia del preliminare una marca da bollo dal valore di Euro 16,00 per ogni 4 facciate scritte (o frazioni di esse).

• L’imposta di registro, invece, è stabilita in misura fissa in Euro 200,00 indipendentemente dal prezzo di compravendita.

È, tuttavia, dovuta anche l’imposta dello 0,50% delle somme previste a titolo di caparra e dello 0,30% se, nell’atto redatto tra privati (quindi operazione non soggetta ad iva) è prevista la consegna di somme a titolo di acconto; se, invece, la compravendita si realizza tra privato e società (quindi operazione soggetta ad iva), sulle somme date a titolo di acconto è dovuta un imposta di registro fissa pari ad Euro 200,00.

È importante evidenziare che le somme versate a titolo di imposta per la registrazione del contratto preliminare, saranno poi detratte dall’importo dovuto (sempre a titolo di imposta) a seguito della registrazione del contratto definitivo.

6. La trascrizione del contratto preliminare di compravendita

Oltre alla registrazione del contratto preliminare, l’art. 2645 bis c.c. (“Altri atti soggetti a trascrizione”) prevede espressamente che i contratti preliminari di compravendita, stipulati mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, devono necessariamente essere trascritti, anche se sottoposti a condizione (ad esempio, in caso di clausola salva mutuo).

 Non è, quindi, obbligatorio trascrivere gli atti preliminari redatti mediante semplice scrittura privata (così come, ad esempio, nel caso di preliminare concluso mediante proposta e accettazione).

Ma cos’è la trascrizione? Quali effetti comporta?

La trascrizione di un atto è l’annotazione, effettuata dall’Ufficio che cura la tenuta dei Registri Immobiliari, dello stesso sui registri pubblici. In tal modo, chiunque, a seguito di una semplice ricerca, può sapere, ad esempio, se quel determinato immobile è libero da gravami e/o se sussiste già una trattativa molto avanzata per la vendita (come nel caso del contratto preliminare).

La trascrizione del contratto preliminare ha efficacia prenotativa, cioè consente di far retroagire gli effetti della trascrizione del successivo atto definitivo di compravendita al momento della trascrizione del contratto preliminare.

In tal modo, nei confronti dei soggetti terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Ciò costituisce una importante tutela per il promissario acquirente.

Anticipare gli effetti della trascrizione del definitivo contratto di compravendita permette, infatti, di evitare che tra la sottoscrizione del preliminare e quella del definitivo, possano accadere spiacevoli inconvenienti.

Si pensi, ad esempio, al caso di un venditore disonesto che porta avanti contemporaneamente la vendita del medesimo immobile nei confronti di due diversi acquirenti.

La trascrizione del preliminare e la sua “efficacia prenotativa”, permette all’acquirente che ha trascritto per primo, la possibilità di opporre all’altro il proprio diritto.

La trascrizione permette, infatti, di far valere, nei confronti di terzi, l’atto sottoscritto e tutela la parte promissaria acquirente da eventuali atti pregiudizievoli del promittente venditore.

In tal modo, in caso di un venditore disonesto, si può evitare che quest’ultimo:

• venda l’immobile anche ad un secondo acquirente;
• trascriva ipoteca sull’immobile prima della vendita;
• costituisca sullo stesso immobile diritti reali di godimento (ad es. il diritto di usufrutto).

Inoltre, la trascrizione del contratto preliminare di compravendita tutela i crediti del promissario acquirente in caso di inadempimento del contratto preliminare. In tal caso, infatti, i crediti (pari agli acconti versati e/o al doppio della caparra) godono del privilegio speciale sul bene immobile, oggetto del contratto.

A seguito della domanda di trascrizione, le parti saranno tenute a versare l’imposta ipotecaria, stabilita in misura fissa in Euro 200,00 indipendentemente dal prezzo di compravendita.

7. La tutela in caso di inadempimento

Ma cosa succede se una delle parti si rende inadempiente al contratto preliminare di compravendita e quindi si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo avanti al Notaio?

In tal caso, il nostro ordinamento consente alla “parte non inadempiente” di tutelare la propria posizione mediante:

• recesso
• risoluzione
• esecuzione in forma specifica.

 Il recesso è quell’atto unilaterale consentito solo nel caso in cui sia stata versata una somma a titolo di caparra confirmatoria. In tal caso, come abbiamo visto al paragrafo 4, se la parte inadempiente è l’acquirente, il proprietario può trattenere la caparra. Se, invece, parte inadempiente è il venditore, l’altra parte può richiedere la restituzione del doppio della caparra.

Con la trattenuta o consegna (del doppio) della caparra, i rapporti si intenderanno conclusi e la parte non inadempiente non potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni eventualmente patiti.

La risoluzione potrà essere richiesta dalla parte non inadempiente, a prescindere dal ruolo che essa riveste nell’operazione, ogni qual volta l’altra parte si rifiuti di procedere alla stipula del contratto definitivo, senza un giustificato motivo. In tal caso, oltre alla risoluzione del contratto è possibile richiedere anche il risarcimento dei danni patiti.

L’esecuzione in forma specifica, dettata dall’art. 2932 c.c., consente alla parte non inadempiente che abbia formalmente proposto la propria prestazione all’altra parte, di reagire all’inerzia di quest’ultima, rivolgendosi al Giudice competente, al fine di ottenere una sentenza costitutiva, che produca i medesimi effetti del contratto definitivo non concluso.

Affinché il Giudice pronunci tale sentenza occorre che:

• il contratto preliminare di compravendita contenga tutti gli elementi essenziali;
• il contratto preliminare sia valido ed efficace (quindi registrato e non sottoposto a clausola sospensiva non ancora avverata);
• una delle parti non abbia rispettato il termine previsto per la stipula del contratto definitivo;
• la parte, che chiede l’esecuzione specifica, esegua o si renda disponibile ad eseguire la propria prestazione (pagare il prezzo pattuito o cedere il diritto di proprietà su quel determinato immobile).

 8. Il contratto preliminare di immobili da costruire o in corso di costruzione

Un cenno a parte meritano i contratti preliminari di compravendita di immobili da costruire o ancora in corso di costruzione.

Il D.Lgs. 122/2005 ha previsto delle apposite norme applicabili in tali casi, al fine di tutelare al meglio la parte acquirente. 

Innanzitutto, la norma prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare di compravendita mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata (e conseguentemente anche l’obbligo di trascriverlo).

Detto decreto legislativo prevede, altresì, l’obbligo per il costruttore-venditore di consegnare all’acquirente, entro la data di stipula del contratto preliminare, apposita fidejussione a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore stesso, sino al momento della stipula del contratto definitivo; l’omessa consegna della fidejussione comporta la nullità del contratto preliminare (art. 2).

Inoltre, al momento della stipula del contratto definitivo, il venditore dovrà anche consegnare apposita polizza assicurativa indennitaria decennale a garanzia dell’obbligo dello stesso di risarcire tutti i danni materiali dell’immobile (art. 4).

E ancora, in caso di fallimento del costruttore, l’acquirente può escutere la fidejussione e ottenere la restituzione di tutte le somme versate o, se il curatore dichiara di voler dare esecuzione al contratto preliminare, stipulare il contratto definitivo divenendo proprietario dell’immobile.

Infine, nel caso in cui il venditore sia sottoposto a procedure concorsuali e l’acquirente non abbia ottenuto né la proprietà dell’immobile, né la restituzione delle somme versate, potrà rivolgersi al Fondo di Solidarietà, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) e ottenere il rimborso delle somme versate per l’acquisto dell’immobile.

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Note:

[i] Art. 1350 c.c: (Atti che devono farsi per iscritto).

Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullita':

1) i contratti che trasferiscono la proprieta' di beni immobili;

2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;

3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano le servitu' prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;

5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;

6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;

7) i contratti di anticresi;

8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;

9) i contratti di societa' o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;

10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;

11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;

12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;

13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

[ii] Art. 1385 c.c.: (Caparra Confirmatoria). “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

[iii] Art. 1382 c.c.: (Effetti della clausola penale).

La clausola, con cui si conviene che, in caso d'inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.

La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

[iv] D.P.R. 131/1986