Il mediatore chiede la provvigione anche se il mandato è scaduto. È dovuta?
Buonasera, ho un dubbio sulle commissioni da pagare ad un'agenzia immobiliare. Ho fissato tramite agenzia una visita ad un immobile sabato 2 febbraio, e tre giorni dopo ho scoperto che il mandato all'agenzia era scaduto il 31 dicembre e che il venditore vende anche come privato, continuando comunque ad avvalersi anche dei servizi dell'agenzia senza esclusività. Non avendo io firmato nulla con l'agenzia, ed essendo scaduto il mandato prima che io e il proprietario ci conoscessimo, io posso evitare il pagamento delle commissioni o, essendo avvenuta tramite agenzia la prima visita, il compenso è comunque dovuto? Grazie
La fattispecie che ci rappresenta è senz'altro scivolosa in termini di diritto e di prassi, poiché contempla sia profili di coinvolgimento dell'agenzia, sia l'iniziativa dei privati e - in parte - l'attività esclusiva degli stessi ai fini della conclusione dell'affare.
Per orientarci nella fattispecie, è opportuno primariamente evidenziare (a) perché e (b) quando sorga il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare.
Il diritto alla provvigione del mediatore sorge a due condizioni: (a) aver messo in contatto parte acquirente e parte venditrice; (b) le parti raggiungano un accordo per il trasferimento del bene (talvolta la provvigione sorge persino per il solo fatto dell'accordo, anche ove in seguito l'affare dovesse "saltare").
Si legga, infatti, quanto disposto dall’art. 1755 cod. civ. “Il mediatore ha diritto alla provvigione [c.c. 1758] da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso [c.c. 1748] per effetto del suo intervento [c.c. 1757, 2950].
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità".
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Da quanto ci descrive, in concreto Ella ha avuto modo di incontrare parte venditrice per l'attività dell'agenzia (sia per pubblicità della vendita, che per indicazione del contatto diretto del venditore) e l'affare si è concluso.
Sono, questi, due elementi che lasciano propendere per una risposta affermativa circa il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare.
Non solo. Parte della giurisprudenza afferma come possa maturare il compenso dell'agente persino senza un conferimento di un mandato formale, ancora una volta per il solo effetto della messa in contatto tra le parti.
L’osservazione più interessante della giurisprudenza di legittimità, per quanto riguarda il nostro caso, è quella ricavata dalla Cass. civ. Sez. III, 18/03/2005, n. 5952 (rv. 580839):
“La mediazione va tenuta distinta dal conferimento di un mandato poiché, nell'incarico alla mediazione, perché sorga il diritto alla provvigione è necessario verificare, giusta disposto dell'art. 1755 c.c., se "l'affare si è concluso", bastando a tal fine che la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera svolta, ancorché quest'ultima consista nella semplice attività di reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, sempre che l'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti. Ne consegue che anche nel caso di mediazione negoziale atipica (cosiddetta "mediazione unilaterale"), se dopo la scadenza dell'incarico il mediatore reperisce l'altro contraente, una volta che l'affare si concluda, egli avrà diritto alla provvigione”. (Lettura che recepisce quanto già espresso da Cass. civ. Sez. III, 11/04/2003, n. 5762 (rv. 562096)[1]
E aggiunge
“Per contro non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate”.
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L’elemento dirimente, pertanto, fermo restando che a prescindere dal mandato, l’eventuale intervento decisivo del mediatore fa sorgere la provvigione, risiede nella valutazione dell’attività successiva dell’acquirente e del venditore e nelle tempistiche dell'affare e le condizioni dello stesso.
Se l'affare è stato concluso entro un paio di mesi dall'intervento dell'agenzia ed alle condizioni (vd. prezzo) suggerite dalla stessa, ha fondamento prevedere una provvigione.
Diversamente, se successivamente l'intervento dell'agenzia, prima dell'accordo, sia trascorso un lasso di tempo di medio-lungo termine (ad esempio, 5/6 mesi) e le parti abbiano condotto trattative in forza delle quali gli accordi originari siano significativamente mutati, l'apporto dell'agenzia di fatto diviene molto più debole e quindi meno giustificato un diritto alla provvigione.
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In conclusione, valutate condotte delle parti e tempistiche, riterremmo che la provvigione possa essere legittimamente richiesta. Ci si riserva sul punto, previa una eventuale verifica di nuove e/o diverse condizioni maturate per (l’eventuale) trattativa separata tra le parti, che attenuerebbe l’apporto dell’agente immobiliare.
Trattandosi, come avrà visto, di una tipica vicenda di conflitto giurisprudenziale, lo Studio è disponibile anche ad un confronto telefonico gratuito, della durata massima di 10’, per capire l’ultimo punto segnalato.
Avvocato Fabrizio Tronca
[1]“ll diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta, anche se la conclusione è avvenuta dopo la scadenza dell'incarico, senza che le determinazioni interne di una delle parti possano essere ritenute idonee ad incidere sul nesso causale”.
