L’agente immobiliare non mi ha informato dei vizi dell’immobile. Quali rimedi?

Per esaminare la fondatezza di una richiesta che rimedi il danno effettivamente subito, sarebbe necessario prendere visione dei contratti pertinenti, ossia del contratto preliminare di compravendita e del successivo atto notarile di compravendita.

Se effettivamente questo ascensore risulti inservibile e ve n'era consapevolezza da parte dell'agenzia e pure da parte del venditore, sia circa la sua definitiva inoperatività, sia circa l'eventuale necessità di sostenere lavori e spese per ripararlo, vi sono due rimedi.

(i) Il mediatore ha infatti l'obbligo di comunicare alle parti contrattuali tutti i fatti e le notizie che possano nuocere o giovare all'affare: l'omissione da parte del mediatore di informazioni a sua consocenza è un inadempimento delle disposizioni del codice civile e segnatamente dell'art. 1759 c.d. ["Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso"].

Nel caso, è valutabile una azione di risarcimento contro l'agenzia immobiliare, pari al disvalore per il mancato servizio ascensore (e/o per le spese eventualmente da sostenere per la riaprazione) e per lo stesso disvalore dell'immobile, per motivi personali (vd. problemi fisici). 

(ii) Lo stesso venditore avrà fissato un prezzo, tenuto conto anche sel servizio ascensore e del valore dello stesso. Il venditore è responsabile per i vizi e/o le difformità della cosa venduta e deve garantire e tenere indenne il compratore per il danno subito. [cfr. art. 1490 c.c. "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore."]

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Il suggerimento è di inviare sia al mediatore che al venditore una lettera di messa in mora e intimazione di pagamento, sia per inadempimento del primo, che per responsabilità per i vizi del secondo.

Nel primo caso è valutabile un risarcimento per inadempimento (anche fosse restituzione della provvigione o di parte di essa) e nel secondo una riduzione del prezzo del bene compravenduto per una qualità del bene stesso inferiore rispetto a quanto rappresentato in sede di trasferimento.

Sarebbe opportuno procedere anche con una valutazione effettiva del bene, tenuto conto del reale valore, se concretamente non fosse servito dall'impianto ascensore e anche tenuto conto delle Sue problematiche fisiche, che compromettono un pieno godimento del bene.

avvocato Fabrizio Tronca