L’agente immobiliare non mi ha informato dei vizi dell’immobile. Quali rimedi?

Buonasera un anno fa a giugno ho acquistato un appartamento da un'agenzia al terzo piano di un edificio dove è presente l'ascensore che mi avevano detto era fermo per manutenzione, assicurandomi che a breve sarebbe stato ripristinato, mi sono rivolto all'amministratore che mi ha svelato che l'impianto era fermo da anni e che non c'era nessuna volontà di farlo ripartire premetto che non avrei mai acquistato se lo avessi saputo prima avendo problemi fisici domanda: posso avere un risarcimento per false dichiarazioni e truffa? Grazie e buona giornata.
Immobili (24/10/2019)
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Autore:
Avvocato Fabrizio Tronca
Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia
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Risposta:

Per esaminare la fondatezza di una richiesta che rimedi il danno effettivamente subito, sarebbe necessario prendere visione dei contratti pertinenti, ossia del contratto preliminare di compravendita e del successivo atto notarile di compravendita.

Se effettivamente questo ascensore risulti inservibile e ve n'era consapevolezza da parte dell'agenzia e pure da parte del venditore, sia circa la sua definitiva inoperatività, sia circa l'eventuale necessità di sostenere lavori e spese per ripararlo, vi sono due rimedi.

(i) Il mediatore ha infatti l'obbligo di comunicare alle parti contrattuali tutti i fatti e le notizie che possano nuocere o giovare all'affare: l'omissione da parte del mediatore di informazioni a sua consocenza è un inadempimento delle disposizioni del codice civile e segnatamente dell'art. 1759 c.d. ["Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso"].

Nel caso, è valutabile una azione di risarcimento contro l'agenzia immobiliare, pari al disvalore per il mancato servizio ascensore (e/o per le spese eventualmente da sostenere per la riaprazione) e per lo stesso disvalore dell'immobile, per motivi personali (vd. problemi fisici). 

(ii) Lo stesso venditore avrà fissato un prezzo, tenuto conto anche sel servizio ascensore e del valore dello stesso. Il venditore è responsabile per i vizi e/o le difformità della cosa venduta e deve garantire e tenere indenne il compratore per il danno subito. [cfr. art. 1490 c.c. "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore."]

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Il suggerimento è di inviare sia al mediatore che al venditore una lettera di messa in mora e intimazione di pagamento, sia per inadempimento del primo, che per responsabilità per i vizi del secondo.

Nel primo caso è valutabile un risarcimento per inadempimento (anche fosse restituzione della provvigione o di parte di essa) e nel secondo una riduzione del prezzo del bene compravenduto per una qualità del bene stesso inferiore rispetto a quanto rappresentato in sede di trasferimento.

Sarebbe opportuno procedere anche con una valutazione effettiva del bene, tenuto conto del reale valore, se concretamente non fosse servito dall'impianto ascensore e anche tenuto conto delle Sue problematiche fisiche, che compromettono un pieno godimento del bene.

avvocato Fabrizio Tronca 

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