Preliminare d’acquisto di una casa più piccola rispetto alla planimetria. Risolvo il contratto?

Da quanto illustra è necessario – primariamente – stabilire se mediante il contratto preliminare le Parti si siano obbligate ad una vendita a corpo ovvero ad una vendita a misura.

L’elemento incidente della vicenda che ci sottopone è, infatti, la difformità della metratura dell’immobile, rispetto a quanto risulti dalla planimetria che, immaginiamo, allegata al contratto preliminare ne vada a integrare i contenuti.

Occorre quindi determinare quali effetti possa svolgere sul contratto tale difformità.

Se le Parti hanno convenuto una vendita a misura, opera il disposto dell’art. 1538 cod. civ.:

“Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura [c.c. 1537], sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto [c.c. 1540].

Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto [c.c. 1539] o di corrispondere il supplemento”.

Ciò significa che oggetto del contratto è il bene nel suo complesso e valutato per la sua destinazione e non sulla scorta della sua misura.

Conseguenza ne è che la difformità di misura non costituisce – necessariamente o in automatico - motivo di modifica del contratto, ovvero di modificazione del prezzo o, ancora, di risoluzione dello stesso accordo.

Nel caso, la Parte acquirente può pretendere una riduzione del prezzo, solo a condizione che la misura reale sia inferiore rispetto alla misura prospettata di almeno un ventesimo.

La riduzione del prezzo non è però il solo rimedio accordato alla Parte acquirente.

Infatti, secondo una costante giurisprudenza di legittimità[1]e di merito, si ritiene che:

“In tema di compravendita di immobili, la pattuizione di una vendita a corpo, con la conseguente fruibilità dei rimedi speciali di cui all'art. 1538 c.c., non esclude l'esperibilità della generale azione di risoluzione contrattuale, né di quella di risarcimento per colpa o dolo del contraente inadempiente, di cui all'art. 1218 c.c.Infatti, la prima presuppone il solo fatto obiettivo che sia stata consegnata una quantità maggiore o minore della cosa rispetto a quella pattuita; la seconda presuppone il dolo o la colpa della parte inadempiente alla obbligazione di consegnare la cosa immobile nella estensione stabilita con quel patto - Tribunale Sassari Sent., 27/02/2018

Nella fattispecie pertanto, ove si potessero dimostrare profili di responsabilità del venditore nella vendita “difforme”, quindi per dolo (il venditore ha volutamente taciuto una misura inferiore, per conseguire un maggior guadagno) o per colpa (il venditore, per negligenza o imperizia, ha comunicato all’acquirente dei dati errati) sarebbe azionabile anche la risoluzione contrattuale.

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Nel caso, invece, di vendita a misura, opera il dettato dell’art. 1537 del Codice Civile.

“Quando un determinato immobile [c.c. 812] è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.

Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata”.

Anche in tal caso la riduzione del prezzo non è il solo rimedio, rimanendo quale alternativa ancora una volta la risoluzione contrattuale per inadempimento.

La differenza, di non poco momento, rispetto alla vendita a corpo risiede pertanto nella considerazione che per questa, i rimedi (riduzione del prezzo o risoluzione del contratto) sono esperibili solo ove la differenza di misura sia almeno un ventesimo tra misura reale e misura dichiarata; nella vendita a misura, invece, la difformità tra quanto dichiarato e quanto effettivamente misuri l’immobile è in automatico ragione di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto, anche con riferimento al solo contratto preliminare (cfr. nota n. 1).

La fattispecie è del tutto gestibile, ma delicata, anche considerata la capacità di affrontare tali situazioni, nella prassi, da parte del venditore piuttosto che dell’acquirente.

Il consiglio, in ogni caso e senza condizioni, è di procedere con una lettera formale del legale al venditore, denunziando la difformità del bene rispetto al contratto e chiedendo la risoluzione dello stesso.

Avvocato Fabrizio Tronca 

[1]L'art. 1538 c.c. si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicché, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facoltà di recedere da esso, in alternativa all'obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell'ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento.Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23404 del 17 novembre 2016)