Covid19 e canone di locazione. Normativa e possibile soluzione per proprietari e inquilini.

L’attuale emergenza COVID 19 (coronavirus) rappresenta una grave minaccia non soltanto per la salute di tutti i cittadini ma anche per l’economia di ogni settore della società.

Le numerose chiusure di esercizi commerciali, la drastica riduzione delle attività professionali, anche autonome, l’incertezza sul futuro immediatamente successivo al cessare dell’emergenza, hanno un impatto oggettivo sull’economia familiare.

Inevitabile la difficoltà finanziaria di moltissime famiglie, per sostenere le spese di tutti i giorni (approvvigionamenti, bollette, finanziamenti, mutui).

Nelle voci di spesa da affrontare, rientrano le obbligazioni derivanti dai contratti di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale.

In Italia il 28% del patrimonio immobiliare è connesso ai contratti di locazione.

Molti si chiedono se l’emergenza COVID19 possa avere rilevanza sull’obbligo di corrispondere il canone di locazione.

La domande più comune, e più naturale, che in questi giorni si pone chi sia stato licenziato ed abbia perso il lavoro, o sia stato posto in cassa integrazione o ancora in congedo obbligatori è: devo ancora pagare il canone di locazione?

Proviamo a dare una una risposta e ipotizzare una soluzione pratica con le norme previste dal Codice Civile, considerato che i decreti governativi emessi per gestire l'emergenza Covid19 si sono occupati solo marginalmente della fattispecie.

Indice:

1. L'impossibilità sopravvenuta e Covid 19. Pagare il canone di locazione è diventato impossibile?
2. L’eccessiva onerosità sopravvenuta e Covid 19. Pagare il canone di locazione è diventato economicamente insostenibile o eccessivo?
3. Un suggerimento pratico di gestione del contratto di locazione: l’accordo delle parti e nell’interesse delle parti.

1. L’impossibilità sopravvenuta e Covid 19. Pagare il canone di locazione è diventato impossibile?

L’emergenza COVID19 e le sue conseguenze (perdita del lavoro, decremento o perdita di reddito, cassa integrazione) rendono impossibile il pagamento del canone di locazione?  

Per capire se invocare l’impossibilità sopravvenuta (1), è opportuno riprendere le disposizioni di legge che regolamenta questo istituto.

L’art. 1218 del Codice Civile dispone “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova he l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

A questa disposizione va associato l’art. 1256, comma 1, a norma del quale “l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”.

Gli elementi caratterizzanti l’impossibilità sopravvenuta sono, pertanto due:

• l’elemento oggettivo dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione;
• l’elemento soggettivo della non imputabilità dell’impossibilità a un fatto del debitore.

Quali sono gli effetti dell’impossibilità sopravvenuta, alle condizioni soggettive di non imputabilità dell’evento, sui contratti a prestazioni corrispettive, tra i quali rientrano i contratti di locazione?

Lo prevede l’art. 1463 del Codice Civile, che spiega come l’impossibilità sopravvenuta comporta che il debitore sia liberato dal fornire la prestazione, ma non può pretendere la controprestazione, essendo obbligato a restituire quanto ricevuto.

Se guardiamo al contratto di locazione è evidente l’inapplicabilità di questa norma e dei relativi effetti.

Innanzitutto, la prestazione di corrispondere il canone di locazione non può tecnicamente diventare impossibile, semmai più difficoltosa a causa della momentanea situazione di emergenza sanitaria (il conduttore potrà avere difficoltà a pagare ora, ma tra un mese o due potrebbe poterlo fare, ad esempio).

L’impossibilità della prestazione, infatti, secondo la giurisprudenza (2) deve essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto, e deve consistere non in una mera difficoltà (ad esempio, momentanea crisi finanziaria), ma in un impedimento obiettivo ed assoluto tale da non poter essere rimosso.

Un esempio pratico: in un contratto di somministrazione sottoscritto da un ristorante, l’obbligo contrattuale di ordinare un quantitativo minimo bevande ogni mese può essere considerato ai fini dell’impossibilità sopravvenuta in quanto, nel mese di chiusura disposto dall’autorità, il ristoratore sicuramente sarà impossibilitato a richiedere l’ordine, in quanto l’esercizio è chiuso per ordine dell’autorità.

A ciò si aggiunga che, se gli effetti dell’art. 1463 del Codice Civile si applicassero alla locazione, a fronte della liberazione dal pagamento del canone da parte del conduttore vi sarebbe, di contro, non solo l’estinzione dell’obbligazione a carico del conduttore ma anche l’obbligo, da parte di quest’ultimo, di restituire quanto ricevuto, ovvero di riconsegnare l’immobile.

Tornando al concetto di impossibilità parziale della prestazione (momentanea carenza di reddito a causa dell’emergenza sanitaria), si potrebbe valutare l’applicazione dell’art. 1256 comma 2 del Codice Civile, a norma del quale l’impossibilità temporanea esonera il debitore da ogni responsabilità per l’inadempimento “fino a quando……il debitore non può più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

Fermo restando quanto già affermato, ovvero che l’impossibilità mal si concilia con l’obbligazione di pagamento del canone di locazione, anche volendo applicare l’art. 1256 del Codice Civile l’obbligazione non si estinguerebbe.

In tal caso, infatti, il conduttore potrebbe non essere tenuto a dover corrispondere eventuali penali previsti nel contratto per ritardi nel pagamento, ma sarebbe comunque tenuto a pagare il canone di locazione.

2. L’eccessiva onerosità sopravvenuta e Covid 19. Pagare il canone di locazione è diventato economicamente insostenibile o eccessivo?

L’emergenza COVID 19, con le sue possibili conseguenze sulla retribuzione e sul reddito, rende eccessivamente oneroso il pagamento del canone di locazione?

Più attinente al problema del pagamento del canone di locazione parrebbe effettivamente, rispetto all’impossibilità sopravvenuta, quanto prevedono gli artt. 1467 e ss. del Codice Civile in materia di eccessiva onerosità sopravvenuta. (3)

Gli articoli di legge sul punto, infatti, consentono di sciogliere il vincolo contrattuale al verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili che ne alterino in maniera significativa l’equilibrio economico originario in quanto non rientranti “nell’alea normale del contratto” (ossia: quegli eventi e/o rischi che siano prevedibili al momento della sottoscrizione del contratto) e, quindi, non tenuti in considerazione al momento della stipulazione.

Il canone di locazione, a seguito dell’emergenza, può diventare “eccessivamente oneroso”? In concreto: vista l’attuale emergenza e avendo possibilmente perso il lavoro o parte del reddito, diviene più difficile sostenere il pagamento dei canoni.

A parere di chi scrive, anche questa soluzione normativa non appare praticabile, soprattutto considerando le conseguenze pratiche di una eventuale eccessiva onerosità.

L’art. 1467 del Codice Civile, infatti, prevede che la parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa non è automaticamente liberata dall’obbligo di eseguirla, ma può domandare la risoluzione del contratto.

Tuttavia, è molto importante evidenziare che la controparte contrattuale (il padrone di casa, per intenderci), a fronte di questa richiesta, potrà evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto, così ripristinando l’originario equilibrio tra le prestazioni e “salvando” il contratto di locazione.

In sostanza:

• il conduttore se eccepisce l’eccessiva onerosità sopravvenuta del canone, non potrà far altro che chiedere la risoluzione del contratto di locazione;
• il proprietario, a sua volta, potrà proporre, qualora fosse suo interesse farlo, una rimodulazione del canone.

3. Un suggerimento pratico di gestione del contratto di locazione: l’accordo delle parti e nell’interesse delle parti. 

Alla luce della normativa citata, pertanto, appare evidente che gli effetti dell’emergenza sanitaria nell’ambito del contratto di locazione ad uso abitativo e/o commerciale non possano essere ricondotti né all’impossibilità sopravvenuta né all’eccessiva onerosità della prestazione.

Ma allora quale soluzione potrebbe essere consigliabile?

Nell’interesse di tutte le parti (quindi sia del proprietario sia del conduttore), la soluzione più coerente con il momento attuale, e con le prospettive prossime di una quasi certa crisi economica generalizzata in ogni settore, è ricavabile proprio dal meccanismo contrattuale disciplinato dall’art. 1467 del Codice Civile. (“La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”).

Locatore e conduttore, infatti, previo accordo congiunto, possono pattuire una riduzione del canone di locazione per un determinato periodo di tempo (tenendo conto dell’evolversi dell’emergenza sanitaria), registrando questo accordo presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Nell’accordo occorrerà fare riferimento al contratto in essere, indicando:

• i dati di locatore e inquilino;
• il canone annuale inizialmente stabilito;
• l'ammontare ridotto sul quale ci si è accordati;
• il numero di mesi per i quali l'inquilino pagherà l'importo più basso.

In questo modo, da un lato il proprietario potrà evitare di pagare le imposte su canoni non incassati ed evitare, almeno per il momento, di avviare lunghe procedure di sfratto per morosità e, dall’altro lato, l’inquilino potrà garantirsi di proseguire il contratto di locazione a condizioni economicamente più compatibili con lo stato di crisi, senza dover rischiare di dover risolvere il contratto per inadempimento cercando, con assai ridotti margini di successo, di far valere le richiamate norme del codice civile.

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Note

• (1) art. 1463 Codice Civile: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito”.
• (2) Cassazione Civile, Sez. III, n. 11914/2016
• (3) art. 1467 Codice Civile "Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell'alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.