Comunione ereditaria sull'immobile. Una guida pratica
Hai ricevuto in eredità un immobile insieme ad altre persone? Ti chiederai quali diritti ti spettano, se e come puoi abitarla o venderla. Questo articolo ti guiderà attraverso dubbi come: quali sono i diritti dei coeredi sui beni immobili? Come posso gestire e amministrare un immobile in comproprietà? Chi deve sostenere le spese e come vendere la propria quota?
Indice:
- Che cos’è la comunione ereditaria?
- Quali sono i diritti dei coeredi?
- La gestione dell’immobile in comunione e la ripartizione delle spese.
- Posso vendere la mia quota?
1. Cos'è la comunione ereditaria?
La comunione ereditaria si verifica quando più soggetti, persone fisiche o giuridiche, ricevono il patrimonio ereditario del defunto e, con l'accettazione dell'eredità, ne diventano comproprietari. Ecco alcuni esempi di comunione ereditaria:
- Il defunto che lascia il coniuge e i figli.
- Lo zio nomina i propri nipoti eredi nel suo testamento.
- Un amico ti nomina erede insieme ad altre persone.
In questi casi, si ha una comproprietà sul bene o sui beni ereditari. Ogni coerede partecipa alla comunione con una quota, che può essere uguale o diversa. Se il testatore non indica la misura della partecipazione degli eredi, la legge determina la misura della partecipazione in base al grado di parentela.
2. Quali sono i diritti dei coeredi
Ogni coerede ha il diritto di utilizzare il bene in comune, a condizione che non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri coeredi di farne un uso uguale. Se la comproprietà riguarda una seconda casa, come una casa al mare o un immobile in città, è possibile utilizzarla per abitarci o per ricavarne una rendita. Tuttavia, è necessario coordinarsi con gli altri coeredi per garantire a tutti il godimento e l'utilizzo del bene.
In alternativa e se possibile, l’immobile in comproprietà potrà essere diviso materialmente in modo da assegnare a ciascun comproprietario una porzione esclusiva.
Nel caso in cui uno dei coeredi escluda gli altri dall’utilizzo dell’immobile si avrà diritto a richiedere un’indennità di occupazione nei confronti del coerede “escludente”. L’indennità di occupazione è una somma che compensa i coeredi dal mancato godimento del loro diritto ed è parametrato sul canone di locazione. Si precisa che la somma spetterà a ciascun coerede escluso in proporzione al proprio diritto. In questi casi è bene agire tempestivamente per evitare che l’inerzia dei coeredi esclusi sia interpretata come tolleranza verso la condotta del coerede.
3. La gestione dell’immobile in comunione e la ripartizione delle spese
Tutti i comproprietari hanno diritto di amministrare l’immobile in comunione. La gestione di un immobile, come noto, può richiedere atti di amministrazione ordinaria che sono volti alla conservazione e al miglior godimento della cosa comune e atti di amministrazione straordinaria che non sono prevedibili, né predeterminabili nell’importo.
Gli atti di ordinaria amministrazione devono essere deliberati dalla maggioranza dei coeredi calcolata secondo il valore delle loro quote. Tale maggioranza vincola anche i comproprietari dissenzienti.
Gli atti di straordinaria amministrazione, invece, richiedono una maggioranza più qualificata: possono essere deliberati a maggioranza di almeno due terzi del valore complessivo dell’eredità.
In alcuni casi le decisioni devono essere prese all’unanimità: come, ad esempio, la vendita della casa.
Le spese di gestione dell'immobile in comunione sono a carico di tutti i coeredi in proporzione alle rispettive quote. Ogni comproprietario può sostenere di propria iniziativa le spese per la manutenzione dell’immobile.
Se le spese sostenute e anticipate non sono necessarie non potrà esserne chiesto il rimborso agli altri comproprietari. E’ bene, pertanto, avvisare i comproprietari della necessità di avviare i lavori prima di sostenere eventuali spese.
Se sono state pagate spese necessarie, anche se non urgenti, invece, il comproprietario che ha anticipato le spese ha diritto a richiedere il rimborso.
4. Posso vendere la mia quota?
Se si è stanchi di gestire l'immobile in comunione, è possibile vendere la propria quota.
Tuttavia, è necessario tenere conto del diritto di prelazione degli altri coeredi. Questo significa che gli altri coeredi hanno il diritto di acquistare la tua quota prima di un terzo estraneo alla comunione.
Se nessuno è interessato ad acquistare la tua quota, puoi rivolgerti al tribunale per chiedere la divisione della comunione ereditaria.
Domande frequenti:
- Posso affittare la mia quota dell'immobile in comunione? Sì, puoi affittare la tua quota dell'immobile in comunione, ma devi ottenere il consenso degli altri coeredi.
- Posso vendere la mia quota dell'immobile in comunione a un terzo estraneo alla comunione? Sì, puoi vendere la tua quota dell'immobile in comunione a un terzo estraneo alla comunione, ma devi prima offrire la tua quota agli altri coeredi.
- Cosa succede se non riesco a raggiungere un accordo con gli altri coeredi sulla gestione dell'immobile? Se non riesci a raggiungere un accordo con gli altri coeredi sulla gestione dell'immobile, puoi rivolgerti al tribunale.
- Quali sono i vantaggi e gli svantaggi della comunione ereditaria? I vantaggi della comunione ereditaria includono la possibilità di condividere le spese di gestione dell'immobile e di godere del bene in comune. Gli svantaggi includono la possibilità di conflitti con gli altri coeredi e la difficoltà di vendere la propria quota.
- Come posso evitare i conflitti con gli altri coeredi? Per evitare i conflitti con gli altri coeredi, è importante comunicare regolarmente e prendere decisioni in modo democratico. È anche importante rispettare i diritti e gli interessi di tutti i coeredi.
