IMU, TARI e agevolazioni prima casa: quale disciplina in caso di crisi familiare?

Introduzione.

 

La crisi di coppia che porta alla separazione, al divorzio e alla disgregazione del nucleo familiare, oltre ai riflessi emotivi, ha conseguenze anche di natura economica.

Tra i beni coinvolti nella divisione della coppia rientra spesso la casa in comproprietà della coppia e in particolare l’assegnazione esclusiva all’uno o all’altro, quando siano presenti figli minori o maggiorenni non autosufficienti.

Con la separazione o il divorzio quelle spese che un tempo si sostenevano insieme in un ménage quotidiano, quasi indistintamente l’uno dall’altro coniuge comproprietario della casa, dovranno essere regolate diversamente e attentamente.

In particolare, gli oneri fiscali sulla casa familiare subiranno un mutamento quanto al loro destinatario.

Il coniuge o il partner che lascerà, forse per sempre, la casa che è anche di sua proprietà, si chiederà giustamente: devo ancora pagare l’IMU? devo sostenere la mia quota di spesa per la TARI?

E ancora, il coniuge che vorrà comprarsi una nuova casa, potrà contare sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova casa, pur essendo già comproprietario di un immobile (che non usa)?

Vediamo di seguito nel dettaglio quale dei due coniugi comproprietari della casa sarà tenuto, in via esclusiva, al pagamento delle imposte sull’abitazione e quali possibilità ha il coniuge che lasci la casa di godere delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di un altro immobile.

 

Indice:

 

  1. Quando si paga l’IMU?
  2. Casa familiare assegnata a un solo coniuge comproprietario: chi paga l’IMU?
  3. Le ipotesi di assegnazione della casa familiare: separazione e divorzio. E le coppie non sposate ma conviventi?
  4. Casa familiare assegnata a un solo coniuge: chi paga la TARI?
  5. Agevolazione prima casa per il genitore che lasci l’abitazione familiare.

 

 

1. Quando si paga l’IMU?

 

L’IMU (imposta municipale propria) è un onere fiscale, che ricade sul possessore (o sui possessori, se più di uno) di una casa.

Prima condizione perché un soggetto sia tenuto al pagamento dell’IMU è quindi il possesso di immobili.

Perché parliamo di possesso e non di proprietà?

Perché ai fini del pagamento dell’IMU si intende obbligato non già il mero e solo proprietario, ma quel soggetto che sull’immobile abbia un diritto che ne comporti il possesso (quindi il potere di fatto sul bene) e quindi: il titolare di un diritto di usufrutto, di uso, abitazione e infine di enfiteusi e superficie.

Chi sia quindi possessore e utilizzatore di un immobile è tenuto a versare l’imposta, con alcune eccezioni e contro eccezioni.

Vediamole.

Se sei possessore di una casa e questa è la tua abitazione principale [1] (o casa familiare) l’IMU non è dovuta.

Per abitazione principale (o casa familiare) si intende quell’immobile ove è collocata la residenza della famiglia, non quello ove è posta la residenza anagrafica e la dimora abituale di tutti i componenti del nucleo familiare del contribuente.

Ad oggi, pertanto, ogni nucleo familiare potrà contare solo su una abitazione principale (quindi esente IMU, fuori dai casi previsti) [2]

Il beneficio è previsto per le politiche tese a favorire l’accesso al risparmio e che “tutelino il godimento della casa di abitazione” [3]

In questo senso sono previsti regimi fiscali agevolati, per tutelare l’acquisto ed il godimento dell’abitazione principale del contribuente e del suo nucleo familiare.

Se tuttavia la casa, pur essendo abitazione principale, rientra in determinate categorie catastali il possessore è - in ogni caso - tenuto al versamento dell’IMU.

Si tratta delle seguenti categorie:

A/1 - abitazione di tipo signorile;

A/8 - abitazioni in villa;

A/9 - castelli o palazzi di eminente pregio artistico e storico.

 

2. Casa familiare assegnata a un solo coniuge comproprietario: chi paga l’IMU?

 

Tutto semplice, ad esempio, se la casa è in comproprietà tra due persone coniugate: ciascuno, se l’immobile rientra nelle categorie che prevedono il pagamento dell’IMU, dovrà concorrere pro quota di proprietà al pagamento dell’imposta.

Cosa succede, quando la coppia va in crisi e si lascia?

I coniugi o i partner si separano e inevitabilmente uno dei due lascia la casa: saranno entrambi ancora tenuti al pagamento dell’IMU?

La risposta passa da una precisazione decisiva: già in premessa di articolo abbiamo precisato come l’onere dell’IMU sia collegato non già (o non solo) alla proprietà, ma al possesso dell’immobile.

Possesso che è quel potere giuridico che si compie, esercitando un potere di fatto concreto sul bene immobile.

Il possessore è quindi quella persona fisica che in forza di un diritto (proprietà, usufrutto, uso, diritto di abitazione) ha il potere esclusivo sulla cosa.

Se il pagamento dell’IMU è collegato al possesso, quale diritto quindi tra i due comproprietari/possessori che si dividono, con assegnazione della casa ad uno solo dei due quale genitore prevalentemente collocatario dei figli minori o maggiorenni non autosufficienti?

Onerato per il pagamento dell’IMU (sempre nei casi in cui l’imposta sia dovuta) sarà solo il componente la coppia che si vedrà assegnato l’immobile.

È giudicata come abitazione principale “la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso”.

Tra i soggetti passivi IMU è quindi anche il genitore assegnatario della casa familiare.

Sarà quindi esente dal pagamento il coniuge (o il convivente, vd. di seguito) che lascerà la casa, in quanto non più “possessore” (utilizzatore di fatto) della casa familiare e in quanto non più parte del nucleo familiare che rende la casa abitazione familiare.

 

3. Le ipotesi di assegnazione della casa familiare: separazione e divorzio. E le coppie non sposate ma conviventi?

 

Come visto sopra, l’assegnazione della casa ad uno dei due ex coniugi, comporta che questi sia l’unico obbligato per il pagamento dell’IMU, così liberando il coniuge che lascia la casa dal pagamento.

Il decreto Salva Italia del 2011 [4] prevedeva questo schema solo in caso di assegnazione della casa in occasione di una procedura di separazione legale o di divorzio.

La norma, se non discriminatoria, era certamente penalizzante per quei nuclei familiari composti da mamma, papà e figli nati fuori dal matrimonio.

Considerato, infatti, che il regime sull’IMU è costruito sulla tutela del nucleo familiare e considerato che per il nostro Ordinamento i figli nati fuori dal matrimonio sono equiparati [5] ai figli nati nel matrimonio, la distinzione del regime fiscale tra coppie sposate (e protagoniste di una separazione legale o di un divorzio) e coppie non sposate ma conviventi e con figli era palesemente iniqua e contraddittoria rispetto alla ratio che aveva ispirato il regime fiscale.

Con la Legge di Bilancio del 2020 le medesime dinamiche previste per l’assegnazione della casa nella procedura di separazione e divorzio sono applicate anche per i provvedimenti assunti nelle procedure di disciplina della filiazione tra genitori non coniugati.

Quindi, anche l’assegnazione della casa al genitore non sposato e prevalentemente collocatario dei figli (minori o maggiorenni non autosufficienti) comporterà che, se dovuta, l’IMU sarà pagata solo dallo stesso assegnatario e non dal genitore che avrà lasciato la casa.

In sintesi [6], i presupposti in forza dei quali l’IMU sarà dovuta solo da un proprietario:

  • procedimento di separazione, divorzio o di disciplina della filiazione tra genitori non sposati;
  • assegnazione del godimento della casa in via esclusiva ad uno solo dei genitori, quale genitore prevalentemente collocatario dei figli.

 

4. Casa familiare assegnata a un solo coniuge: chi paga la TARI?

 

Molto semplice e immediato il regime del pagamento della TARI, la tassa sulla raccolta e smaltimento dei rifiuti, in caso di divisione della coppia convivente con figli presso l’abitazione familiare.

Condizione di pagamento della TARI [7] è “il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani”.

Pertanto, quando la casa familiare venga assegnata ad uno solo dei comproprietari/possessori, questi è tenuto in via esclusiva a corrispondere la TARI.

Il comproprietario/genitore che lascia la casa sarà quindi esonerato dal pagamento della tassa sui rifiuti.

 

5. Agevolazione prima casa per il genitore che lasci l’abitazione familiare.

 

Il coniuge o il partner che lascia la casa familiare, di cui è comproprietario e perché assegnata all’altro coniuge (o partner) con i figli, può beneficiare dell’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa? [8].

La risposta, a determinate condizioni, è positiva.

Il partner o coniuge non assegnatario della casa di famiglia, beneficia delle agevolazioni prima casa, se l’immobile acquistato:

  1. non appartiene alle categorie catastali di lusso;
  2. è ubicato nel Comune nel quale l’acquirente ha la residenza (o, in ogni caso, la stabilisca entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto);
  3. l’acquirente non è titolare – su tutto il territorio nazionale - di un diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile, che sia stato acquistato, usufruendo dell’agevolazione prima casa 

Quanto al punto 3., il beneficio dell’agevolazione prima casa sarà ancora attivo, nel caso in cui l’acquirente venderà il precedente immobile (quello già in possesso e già beneficiato dell’agevolazione prima casa) entro un anno dal nuovo acquisto.

Ma quale diritto opera per il genitore (coniuge o partner) che acquisti una nuova casa, se abbia già beneficiato delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa familiare?

Per intenderci: trattiamo dell’ipotesi di ’acquisto della casa “rimasta” all’altro genitore con i figli.

Il genitore acquirente potrà godere delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, alla condizione che - entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile - ceda la sua quota di proprietà sulla casa familiare.

In mancanza di questa condizione, il genitore/coniuge dovrà corrispondere gli oneri fiscali - imposta di registro, ipotecaria e catastale - nella misura ordinaria e senza agevolazioni, oltre a dover sostenere il pagamento di una soprattassa pari al 30% delle imposte stesse.

****

A conclusione di questo breve articolo, e proprio con riferimento alla possibilità di vendere la propria quota di casa familiare all’altro coniuge, ricordiamo quanto segue.

Se i coniugi che si separano o che divorziano si impegnino nel corso e in occasione della procedura di separazione e/o di divorzio a trasferire la quota di immobile (o l’immobile) dall’uno all’altro, l’operazione di trasferimento (compravendita) è totalmente esente [9].

Questa agevolazione è tesa a favorire, o a non rendere troppo onerosa, la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, quando si disgreghi il nucleo familiare.

L’impegno a trasferire l’immobile deve quindi risultare formalmente nell’accordo di separazione o divorzio, per poter generare i benefici e le esenzioni fiscali.

   

NOTE

1. Per abitazione principale ai fini IMU si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (La prova della dimora abituale in un immobile può essere fornita anche tramite le verifiche concernenti la documentazione relativa al consumo delle utenze. Sul punto si veda Cass., ord. 20 luglio 2021, n. 20686.)

2. Questa disposizione, però, ha un destino travagliato, infatti, di recente la Corte costituzionale, con l’ordinanza 12 aprile 2022, n. 94, ha sollevato questione di legittimità dinnanzi a se stessa, per possibile contrasto della normativa IMU con gli artt. 3, 31 e 53 Cost., nella parte in cui, nel definire l’abitazione principale, fa riferimento alla residenza anagrafica e alla dimora abituale, non solo del contribuente, ma anche del suo nucleo familiare. Nel caso in cui la Consulta eliminasse il riferimento alla residenza anagrafica e alla dimora abituale dei componenti del nucleo familiare, ogni contribuente, a prescindere dalla composizione della propria famiglia, potrebbe usufruire dell’esenzione; sul punto, però, non ci resta che attendere la pronuncia.

3. Corte cost., sent. 23 marzo 1983, n. 76.

4. l. 6 dicembre 2011, n. 201

5. riforma l. n. 219/2012 con cui è stata sancita la piena equiparazione tra figli nati dentro e fuori dal matrimonio

6. i principi valgono anche per la separazione, il divorzio e la filiazione conseguiti mediante accordo tramite negoziazione assistita.

7. n. 147/2013. L’art. 1, 641° comma

8. nota IIbis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 

9. art. 19 della l. 6 marzo 1987, n. 74 

 

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