Se l'agenzia immobiliare ha taciuto l'esistenza di ipoteche sull'immobile che possiamo fare?
Dopo aver firmato il compromesso, e versato la quota all'agenzia, abbiamo scoperto che l'immobile presenta molte ipoteche di istituti bancari, dovute all'indebitamento di uno dei quattro eredi. Pongo la domanda: se non si arriva a rogitare per indisponibilità dell'appartamento posso intentare una causa nei confronti dell'agenzia che ha fornito una "falsa" visura catastale? E se possibile, che risarcimento potrei richiedere? Anche i venditori sono stati "raggirati" in quanto tranquillizzati dal fatto che prima della successione non si sarebbe visto nulla al catasto.
Quanto illustra fa emergere dei profili di responsabilità professionale in capo all'agenzia immobiliare.
L'art. 1759 cod. civ. dispone: "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso".
È principio consolidato ed univoco della giurisprudenza della Cassazione affermare come il dettato normativo di cui sopra costituisca un'applicazione del generale principio di buona fede e la violazione dell'obbligo determina in capo al mediatore il sorgere di una responsabilità contrattuale e, conseguentemente, il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato.
Riteniamo pertanto che tacere una circostanza tanto rilevante sull'affare e sullo stesso valore del bene sia una condotta passibile di risarcimento del danno cagionato.
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In ogni caso non è da sottovalutare, anzi, la posizione dei venditori.
Se anche questi al momento della conclusione del preliminare fossero stati al corrente dell'esistenza delle ipoteche sul bene immobile, sarebbero stati obbligati a comunicarlo al potenziale acquirente.
Infatti, l’esistenza di una ipoteca, non comunicata al momento della stipula del preliminare, è circostanza capace di fondare la richiesta di risoluzione del preliminare per inadempimento (del venditore).
Sempre secondo la nostra Cassazione, infatti, “il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali non dichiarate(i) dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami”[1]."
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Si ritiene pertanto possibile richiedere la risoluzione del contratto preliminare, svincolandoVi così dagli effetti obbligatori per la conclusione della compravendita, contro i venditori e richiedere a questi, in solido con l'agenzia immobiliare - colpevole di aver taciuto informazioni decisive - il danno patito, che sarà opportuno valutare congiuntamente ad un legale e in ogni caso che tenga conto del doppio della caparra versata e del danno da perdita dell'affare.
Avvocato Fabrizio Tronca
[1]Se la cosa promessa è gravata da garanzie reali, da pignoramento o sequestro, non dichiarate dal promittente venditore, il promittente acquirente può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami. In ogni caso, fin tanto che questi ultimi non siano cancellati è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo. - Cass. civ. Sez. II Sent., 28/05/2013, n. 13208 -
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FONTI
Notariato, 2013, 4, 364
