Dichiarazioni non veritiere del venditore

E`configurabile un obbligo a carico del privato di rendere dichiarazioni conformi al vero in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto di alienazione ed alla sua corrispondenza agli estremi della conformità alla normativa urbanistica.

Ne consegue che, in caso di falsità delle dichiarazioni, é ravvisabile il reato di cui all’art. 483 c.p., che prevede l’ipotesi in cui il pubblico ufficiale si limiti a trasfondere nell’atto la dichiarazione ricevuta, della cui verità risponde solo il dichiarante in relazione a un preesistente obbligo giuridico di affermare il vero, mentre lo stesso pubblico ufficiale risponde soltanto della conformità dell’atto alla dichiarazione ricevuta.

In particolare, una sentenza della Corte  di Cassazione del 2012, ha stabilito in linea di principio che, nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità allo stato dei luoghi e all’agibilità.

La mancanza di tale dichiarazione o indicazione é sanzionata dalla norma con la nullità dell’atto comunque stipulato ed é anzi prevista come ragione ostativa alla stipula dello stesso atto.

Al di fuori della previsione di qualsivoglia onere, a carico del notaio, di verifica della veridicità della dichiarazione di parte, la norma vieta, dunque, la stipula di un atto di trasferimento privo dei requisiti anzidetti e, indirettamente, richiama la responsabilità dello stesso notaio che, nondimeno, vi provveda, in termini affatto coincidenti alla generale previsione di responsabilità disciplinare, di cui alla legge notarile, per le ordinarie ipotesi di stipula di atti affetti da nullità assoluta.

L’esistenza di un obbligo giuridico di dire la verità a carico del privato emerge, in maniera certa, per la Corte, dal sistema positivo.

Al di là dell’esigenza di tutela dell’affidamento e dei principi generali della certezza dei rapporti giuridici, affidati alla lealtà e buona fede dei privati ed al rispetto della funzione fidefacente dei funzionari incaricati del relativo esercizio, la stessa sanzione di nullità degli atti di trasferimento, privi dell’indicazione degli estremi della conformità alle norme urbanistiche, ed anzi il tassativo divieto di stipula dell’atto che ne sia privo depongono, univocamente, per la soluzione anzidetta.

E`, infatti, primaria l’esigenza di reprimere e scoraggiare gli abusi edilizi, indirettamente perseguita proprio mediante la limitazione alla libera commerciabilità di opere non a norma.

Tale esigenza resterebbe elusa ove non fosse configurabile un obbligo a carico del privato in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto di alienazione ed alla sua corrispondenza agli estremi della conformità alla normativa urbanistica.

Ne consegue, dunque, la configurabilità del reato di cui all’art. 483 c.p. a carico delle parti.

In precedenza (v. Cass. pen., sez. V, 19 settembre 2008, n. 35999, che ha ritenuto integrare il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico - e non quello di falso per induzione del P.U. in atto pubblico - la condotta del privato, parte di un contratto di compravendita immobiliare, che dichiari falsamente al notaio rogante la conformità dell’immobile alle caratteristiche previste dalla concessione ed ivi autorizzate, in quanto, in tal caso, sussiste a carico del privato l’obbligo giuridico di dire la verità in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto d’alienazione e alla corrispondenza dello stesso agli estremi della concessione, trattandosi d’obbligo preordinato alla tutela d’interessi pubblici, connessi all’ordinata trasformazione del territorio, prevalenti rispetto agli interessi della proprietà, mentre nessun obbligo di verificare la corrispondenza di tali dichiarazioni al vero incombe sul notaio rogante, tenuto solo a recepire le dichiarazioni del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione).

Pertanto proceda pure con la denunzia-querela, recandosi dai Carabinieri o facendosi aiutare da un legale, in più faccia inviare anche una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in diffida il proprietario per le spese sopportate fino ad ora a seguito delle sue dichiarazioni false, per poi procedere eventualmente in sede civile per il risarcimento del danno.