Firmato solo il preliminare di compravendita. I futuri acquirenti sono proprietari prima del rogito?
La proprietà dell'immobile si trasferisce con la sottoscrizione dell'atto di compravendita, che avviene obbligatoriamente per atto pubblico avanti il Notaio eletto dalle Parti.
Il contratto preliminare non ha infatti effetti traslativi della proprietà.
Sino alla firma al rogito la proprietà è esclusiva del venditore. È quindi escluso che, nella fattispecie, i proprietari siano da considerarsi gli acquirenti futuri.
Nella proprietà è intrinsecamente compreso il possesso, ovvero il proprietario è il solo che può detenere, utilizzare ed avere il dominio sul bene.
Il possesso, infatti, deve conseguirsi con la proprietà.
È escluso pertanto che i futuri acquirenti possano vantare o esercitare un diritto sul bene, prima dell'atto di compravendita, poichè non ne avrebbero alcun titolo.
*****
Fa eccezione rispetto a quanto sopra illustrato l'eventuale disponibilità del venditore ad accordare ai futuri nuovi proprietari un accesso anticipato nell'immobile. Questa è, appunto, una facoltà (se vogliamo possiamo definirla cortesia) del vendiore e non un obbligo.
*****
Particolare attenzione merita la consegna delle chiavi: in taluni casi tale gesto può essere letto come la volontà del proprietario di mettere in possesso (o nella disponibilità) del bene i terzi. È importante che all'epoca della consegna delle chiavi, fosse precisato il solo fine della ristrutturazione e fosse escluso il possesso del bene.
Suggeriamo di inviare almeno una e-mail agli acquirenti, precisando che la detenzione delle chiavi è solo ai fini dei lavori e non comporta possesso del bene, che sarà decorrente solo dal momento del rogito.
Inoltre, Le suggeriamo di esaminare se il termine del 04.12 p.v. non fosse espressamente indicato come termine essenziale: in tal caso, il mancato rogito imputabile agli acquirenti comproterebbe motivo di risoluzione ipso iure del contratto, con Suo diritto a trattenere la caparra.
avvocato Fabrizio Tronca
