I coeredi non vanno d'accordo sull'utilizzo dell'immobile. Come sciogliere la comunione
La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: Lei e Sua sorella siete infatti divenute eredi comproprietarie di un immobile, a seguito del decesso di entrambi i Vostri genitori.
Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Per l’amministrazione del bene comune, La legge ha adottato il principio maggioritario: la volontà della maggioranza dei comproprietari vincola anche la minoranza dissenziente.
Per quanto riguarda, invece, gli atti di disposizione, occorre distinguere a seconda che essi abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.
Nel primo caso, infatti, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo.
Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione. Tale norma è espressione di una regola generale, dettata per ogni tipo di comunione, compresa quella derivante dalla successione per causa di morte.
Per rispondere al Suo quesito, e capire come risolvere la situazione di creatasi, in cui Sua sorella vorrebbe che Lei lasciasse l'unità immobiliare che avete ereditato, segnaliamo che è diritto di Sua sorella in qualità di coerede chiedere (o azionare giudizialmente) in qualunque momento lo scioglimento della comunione.
Potreste quindi trovare un’ipotesi di divisione che soddisfi le esigenze di entrambe: per esempio Sua sorella potrebbe acquistare la Sua quota, versandoLe un giusto corrispettivo che Lei potrà utilizzare per reperire una nuova soluzione abitativa.
In caso di disaccordo, invece, se Sua sorella è comunque intenzionata a sciogliere la comunione, dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle Vostre rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra di Voi, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.
