L’emergenza Covid è causa di forza maggiore, che risolve il contratto preliminare di compravendita?

La risoluzione del contratto per causa di forza maggiore ex art. 1467 c.c. ed imputabile all'emergenza coronavirus che ha ipotizzato è, al momento, piuttosto audace.

Tale fattispecie prevede, infatti, che il contratto divenga eccessivamente oneroso per una delle parti, poiché un evento esterno, oggettivo, graverebbe economicamente su questa, sbilanciando l’equilibrio contrattuale (il c.d. sinallagma contrattuale).

Quanto Lei riferisce, invece, attiene altra e diversa vicenda contrattuale, ovvero l'ipotesi di acquisto di altra abitazione.

Pur comprendendo che si tratti di un negozio condizionato di fatto alla compravendita in oggetto, l'acquisto dell'altra casa, ora rivelatosi più che mai difficoltoso, non rende eccessivamente onerosa l'esecuzione del contratto di compravendita della Sua casa.

Allo stato riteniamo questa una ipotesi da scartare.

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Suggeriamo piuttosto di valutare un'altra opzione.

Immaginiamo che già nella proposta preliminare d'acquisto sia stata indicata una data per la conclusione del preliminare di compravendita (detto comunemente - ma erroneamente - compromesso) e/o, soprattutto ed anche, per il rogito.

Ebbene, sarebbe opportuno scrivere immediatamente al promissario acquirente (e in conoscenza all’agenzia immobiliare), proponendo uno spostamento del termine per il rogito con un lasso di tempo che Le permetta di cercare con più agio una nuova abitazione.

Per tale ipotesi, possiamo poggiare su due argomenti piuttosto fondati.

Il primo profilo sul quale puntare sarà l’affidamento sulla buona fede precontrattuale della controparte acquirente.

Davanti alla motivazione dell’emergenza attuale, ove l’acquirente declinasse l’ipotesi di – quantomeno - un medio rinvio, assumerebbe una condotta ostativa e appunto contraria alla buona fede.

Il secondo tema è appunto la data fissata per preliminare e/o rogito.

Il mancato rispetto del termine fissato per il rogito comporta un inadempimento automatico della parte inadempiente, e quindi il diritto a trattenere il doppio della caparra nel nostro caso, solo se tale termine è indicato esplicitamente (nella proposta e/o nel preliminare) come essenziale[1] o se in ogni caso così inteso dalle parti.

Ciò significa che se il termine che abbiate previsto già nella proposta preliminare non sia esplicitamente qualificato come essenziale, la Sua richiesta di posticiparlo potrebbe avere una certa legittimazione o, comunque, non necessariamente un originario impedimento di legge.

Ciò valga anche quale suggerimento, in sede di conclusione del preliminare, per non firmare alcuna clausola che indichi come essenziale il termine per il rogito.

Avv. F. Tronca

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[1] In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insidacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine. Cass. civ., Sez. II, 16/02/2007, n. 3645