Vendita nella comunione ereditaria. Serve il consenso di tutti gli eredi?
Abbiamo ereditato un appartamento. Su 7 eredi siamo tutti d'accordo per la vendita tranne 1. Conta la maggioranza o c'è bisogno anche della sua firma ?
La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: Lei ed altri sei soggetti siete infatti eredi comproprietari di un appartamento.
Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Per rispondere al Suo quesito e capire come procedere alla vendita del bene, è opportuno distinguere a seconda che gli atti di disposizione abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.
Nel primo caso, infatti, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo. Lei potrà dunque cedere il Suo diritto di quota.
Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione.
Nel caso di specie dunque, Lei e gli altri cinque coeredi non potrete alienare l’abitazione né la parte di Vostra proprietà senza il consenso della settima erede; e ciò finché non venga sciolta la comunione e si proceda alla divisione del bene.
Consigliamo pertanto di inviare una formale lettera a tutti i coeredi, per domandare lo scioglimento della comunione, con conseguente divisione del bene o la vendita.
Gli altri coeredi potrebbero aderire a tale richiesta concordare circa la vendita dell’intero immobile a terzi.
In caso di disaccordo, invece, perché la settima erede si oppone alla vendita, se Voi altri siete comunque intenzionati a sciogliere la comunione, dovrete attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle Vostre rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra di Voi, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.
