Il contratto preliminare inadempiuto: quali tutele adottare?
Per rispondere al Suo quesito riteniamo innanzitutto opportuno segnalare che la legge italiana prevede l'obbligo di registrazione di tutti i contratti preliminari di compravendita immobiliare, laddove sia previsto il versamento di una caparra; la registrazione ha valenza essenzialmente fiscale, è cioè finalizzata al pagamento delle relative imposte allo Stato; il rischio in caso di mancata registrazione è dunque quello di subire un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione del contratto preliminare, tuttavia, non attribuisce al promissario acquirente una tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa del contratto preliminare).
La trascrizione del contratto preliminare, invece, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile, è finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (cessione dell'immobile promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso; pignoramenti; sequestri; ipoteche; ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Registrazione del contratto preliminare (sempre obbligatoria) e trascrizione sono dunque due adempimenti ben diversi, con conseguenze ben diverse.
Nel caso di specie, sottolineiamo che il proprietario dell'immobile non potrebbe in alcun modo procedere alla vendita di un bene il cui stato di fatto non è conforme alle risultanze catastali e ciò a prescindere da un eventuale impegno alla regolarizzazione delle difformità assunto nel contratto preliminare.
Ad ogni modo precisiamo che nel caso di specie, ove verrebbe versata una caparra confirmatoria al momento della firma del contratto preliminare, Lei, in caso di inadempimento del venditore che non dovesse procedere alla regolarizzazione dell'immobile e, dunque, alla cessione definitiva, potrà dichiarare di recedere dal contratto preliminare concluso e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento di eventuali danni ulteriori.
Avvocato Marta Calderoni
