Immobile in comunione e mutuo cointestato: come uscirne?
La situazione da Lei descritta è quella di una comunione: Lei ed i Suoi due fratelli siete infatti comproprietari di un immobile.
Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Per rispondere al Suo quesito, è innanzitutto opportuno sottolineare che, anche qualora Lei rinunciasse alla Sua quota di comproprietà del bene, rimarrebbe comunque titolare del contratto di mutuo e, dunque, obbligata al pagamento delle relative rate, con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento, la Banca potrebbe agire coattivamente nei Suoi confronti.
Pertanto è necessario che Lei venda la Sua quota del bene e venga contestualmente rimossa dal contratto di mutuo.
A tal proposito precisiamo che esistono tre possibili soluzioni per l'uscita di un cointestatario dal contratto di mutuo intestato a più soggetti.
La prima è la vendita dell'immobile, che realizzerebbe sia la cessazione del contratto di mutuo (con conseguente cancellazione dell'ipoteca), sia la dismissione della quota di immobile cointestato.
La seconda è rappresentata dalla sostituzione del mutuo, che permette alla Banca di modificare i soggetti coinvolti nel precedente contratto.
La terza possibilità consiste nell'accollo del mutuo, che permette ai cointestatari che rimangono proprietario dell'immobile (i Suoi fratelli, nel caso di specie) di mantenere le condizioni del mutuo già in essere.
In tutti e tre i casi sono fondamentali non soltanto il consenso delle parti coinvolte ma anche la disponibilità dell'Istituto bancario di accettare la soluzione proposta.
Poiché nel caso di specie ci sembra di comprendere che non vi sia accordo con i Suoi fratelli, è necessario procedere allo scioglimento della comunione ed alla divisione del bene.
Le consigliamo pertanto di inviare una formale lettera ai Suoi fratelli, per domandare lo scioglimento della comunione, con conseguente divisione del bene o la vendita.
I Suoi fratelli potrebbero aderire a tale richiesta ed acquistare loro la Sua quota o concordare circa la vendita dell’intero immobile a terzi (in tal caso il ricavato – dopo l’estinzione del mutuo – verrà suddiviso tra Voi in parti uguali).
In caso di disaccordo, invece, se Lei è comunque intenzionata a sciogliere la comunione, dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle Vostre rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra di Voi, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.
Avvocato Marta Calderoni
