Immobile con vizi: quali tutele per l'acquirente?
Per rispondere al Suo quesito segnaliamo innanzitutto che il venditore, a norma dell'art. 1490 c.c., è tenuto a garantire l'acquirente per i vizi della cosa venduta: egli è cioè tenuto a garantire che l’immobile ceduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all'utilizzo cui è destinato, ovvero che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (l’assenza di alcuni difetti di costruzione nel muro del bagno potrebbe essere motivo di diminuzione del valore dell’appartamento).
In merito a tale garanzia è bene chiarire che l’acquirente potrà reclamare soltanto i c.d. vizi occulti, cioè quelli di cui non aveva effettivamente conoscenza al momento della stipulazione del contratto e che non avrebbe potuto rilevare neppure utilizzando l'ordinaria diligenza. Nel caso in cui, però, si riesca a dimostrare che il venditore aveva dichiarato che la cosa era priva di vizi, la garanzia è dovuta perfino se i vizi erano facilmente riconoscibili (cfr. art. 1491 c.c.).
Precisiamo inoltre che, in presenza di vizi che abbiano le caratteristiche sopra descritte, il nostro codice civile offre all’acquirente un duplice canale di tutela: potrà scegliere, infatti, tra la risoluzione del contratto di compravendita ed una proporzionale riduzione del prezzo, fermo restando l'obbligo del venditore di risarcire i danni derivati dai vizi della cosa e tutti gli altri danni subiti dal compratore, a meno che non dimostri di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (cfr. art 1494 c.c.).
Nel caso di specie, dunque, Lei potrà evitare di risarcire il danno subito dall'acquirente solo dimostrando che Lei ignorava l'esistenza del vizio di costruzione nel muro del bagno e che tale ignoranza è assolutamente indipendente da Sua colpa.
Aggiungiamo infine che il codice civile prevede dei termini di decadenza molto brevi per l'esercizio delle azioni a tutela dell'acquirente. Il compratore decade infatti dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta: circostanza che non sappiamo se ricorra nel caso di specie.
Avvocato Marta Calderoni
