Durata del contratto di locazione commerciale

La legge distingue la durata del contratto di locazione commerciale a seconda delle attività che vengono svolte dal conduttore nell’immobile, che pertanto dovranno chiaramente risultare dal testo del contratto:

- se l’immobile è adibito ad attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a sei anni;

- se invece l’immobile è locato per lo svolgimento di ad attività alberghiere o di imprese assimilate (ossia case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie) ovvero per l’esercizio di attività teatrali, la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a nove anni.

Laddove le parti stabiliscano nel contratto una durata inferire ai sei o ai nove anni oppure non indichino affatto la durata, la legge stabilisce che il contratto avrà comunque una durata di sei ovvero di nove anni, a seconda della destinazione dell’immobile.

Al termine di tali periodi, in mancanza di tempestiva disdetta il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni. La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti, ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle.

La durata massima del contratto di locazione commerciale è di 30 anni, comprensivo sia della durata iniziale che delle successive rinnovazioni.

Il contratto di locazione commerciale non si rinnova se, dodici mesi prima della scadenza stessa, il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di denegare la rinnovazione al ricorrere dei presupposti previsti dalla legge.

Diniego alla rinnovazione del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza

Il diniego alla rinnovazione del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta ed inviata mediante lettera raccomandata.

Il diniego alla rinnovazione alla prima scadenza è consentito solo ed esclusivamente quando il locatore:

• intende adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta;
• intenda adibire l'immobile all'esercizio, proprio o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, di una attività commerciale, artigianale o professionale;
• intende demolire l'immobile per ricostruirlo avvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
• intende ristrutturare l'immobile per rendere la superficie del locale conforme alla legge 426\1971 e ai relativi piani comunali;
• ancora, se il locatore è una pubblica amministrazione, un ente pubblico o di diritto pubblico, laddove intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento della propria finalità istituzionale;

Diversamente, nel caso di contratto di locazione commerciale per immobili con destinazione alberghiera, la rinnovazione del rapporto alla prima scadenza potrà essere impedita solo:

• nel caso di ristrutturazione dell'immobile e apporto di notevole migliorie tali da incrementare la capacità ricettiva o portare l'albergo ad una categoria superiore;
• quando l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale di attuazione delle leggi vigenti in materia;
• in caso di esercizio diretto dell’attività alberghiera da parte del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Nella disdetta del contratto di locazione commerciale il locatore deve dichiarare la volontà di conseguire la disponibilità dell'immobile e specificare, a pena di nullità, le circostanze giustificative del diniego alla rinnovazione.