Covid-19 e locazione commerciale: la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Il contratto di locazione commerciale è un contratto a prestazioni corrispettive in virtù del quale una parte (locatore) concede il possesso e l’utilizzo della propria unità immobiliare ad altro soggetto (conduttore) a fonte del pagamento del canone mensile.

Con la diffusione dell’epidemia Covid-19, il Governo ha emesso una serie di provvedimenti (gli ormai noti DPCM) con cui ha disposto la temporanea sospensione delle attività commerciali e, ad esempio, negozi al dettaglio, bar, ristoranti.

La sospensione delle attività e la conseguente chiusura dei locali hanno comportato per i titolari delle rispettive attività l’oggettivo decremento del fatturato e la conseguente scarsità (o azzeramento) di liquidità, per far fronte a tutte le obbligazioni in essere, in primis il canone di locazione e le spese fisse (vd. utenze).

Nel corso di questi mesi di lockdown, però, il Governo non ha previsto una disciplina ad hoc in materia di locazioni, tesa a fornire indicazioni circa la gestione dei rapporti in essere.

Ogni gestione e soluzione relativa alla crisi contrattuale è stata rimessa alla – eventuale - libera determinazione delle parti.

I Tribunali stanno tuttavia iniziando a pronunciarsi nel merito.

Il recente decreto del Tribunale di Venezia (14 aprile 2020, sez. I) delinea, finalmente, dei parametri concreti, affinchè le parti contrattuali possano orientarsi.

Qualora il conduttore, a fronte dell’emergenza in corso, non possa più sostenere le obbligazioni contrattuali o l’adempimento risulti oltremodo difficile, quali conseguenze di diritto?

1. Cosa succede se le parti non raggiungono un accordo per la riduzione temporanea del canone?

In questo caso ci si chiede se il conduttore possa risolvere immediatamente il contratto, liberando contestualmente il locale e rimettendolo nel possesso del proprietario.

Se ricorrono i presupposti previsti dalla legge si.

Infatti, secondo quanto disposto dal nostro codice civile (1), nel caso di contratti a prestazione corrispettiva e ad esecuzione continuata (come i contratti di locazione) se la prestazione di una delle parti diviene eccessivamente onerosa per verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, è possibile richiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

L’epidemia Covid-19 è qualificabile come evento straordinario e imprevedibile, in quanto indipendente dalla volontà del conduttore e certamente non immaginabile al momento della conclusione del contratto.

Resta inteso che a seguito della comunicazione di risoluzione, il conduttore è obbligato a restituire immediatamente i locali condotti in locazione, salvo il proprietario offra la possibilità di modificare le condizioni contrattuali al fine di ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni (2) (così evitando la risoluzione del contratto).

2. Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta e canoni per il periodo del preavviso non rispettato. Sono dovuti?

No, la risoluzione ha effetto immediato. La ratio della norma è la tutela della parte contrattuale che, per cause ad essa non imputabile, si trova nella posizione di non poter provvedere alla propria prestazione senza subire un danno da tale adempimento.

Per tale motivo il locatore non sarà legittimato a trattenere il deposito cauzionale e/o incassare la garanzia fidejussoria rilasciata all’inizio della locazione.

3. Il provvedimento del Tribunale di Venezia.

Proprio su tale ultimo punto si è recentemente espresso il Tribunale di Venezia. (3)

La pronuncia è da evidenziare, poiché la prima in materia di locazioni dall’inizio dell’emergenza sanitaria Covid19.

Si tratta di un provvedimento emesso dal Giudice a seguito dell’instaurazione di un procedimento cautelare promosso dal conduttore, al fine di ottenere un ordine alla Banca di non pagare la garanzia fidejussoria a mani del locatore.

Il Giudice, valutata l’urgenza della trattazione e la necessità di pronunciarsi al fine di “evitare la rivalsa a mezzo dei titoli in tempi non favorevoli” ha ordinato alla Banca di non provvedere al pagamento della fidejussione richiesto dal locatore e ha ritenuto “opportuno attendere, prima di disporre per il prosieguo, lo stato della normativa […] visto che essa è in continua evoluzione e segue l’andamento della epidemia”.

Il Tribunale ha, quindi, valutato positivamente le motivazioni poste dal conduttore alla base della propria richiesta di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta e ha ritenuto che l’incasso della fidejussione avrebbe potuto comportare un danno per il conduttore, tenuto anche conto dell’attuale situazione economica.

Inoltre, rileviamo come il Tribunale di Venezia auspichi l’emanazione di provvedimenti specifici per la gestione e valutazione dei rapporti di locazione.

Infatti, le attuali soluzioni codicistiche non sembrano, da sole, idonee e sufficienti a contemperare le diverse necessità del locatore e del conduttore a seguito dell’insorgere della pandemia e degli effetti economici da questa derivanti.

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Note:

1. Art. 1467 c.c.

“Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458.

La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.

La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”

2. Come disposto espressamente dal predetto art. 1467 c.c.

3. Tribunale di Venezia, 14 aprile 2020, sez. I