Contratto di locazione commerciale non registrato: quali sono le conseguenze?
Salve. Ho un locale commerciale concesso in locazione ad una società di servizi dal 2019, ma con un contratto firmato da entrambe le parti e mai registrato. Poiché è stato sottoscritto con un prezzo irrisorio ho chiesto al conduttore di sottoscrivere un nuovo contratto con un canone maggiore e registrarlo o di liberare il locale in quanto servirebbe a mia figlia per aprire un attività commerciale, ma mi ha risposto di no. Quindi volevo chiederle se posso avanzare una causa al fine di fare liberare il locale e che conseguenze avrebbe visto che esiste quel contratto sottoscritto da entrambi, o mi conviene andare per miti consigli e provare a far sottoscrivere un nuovo contratto e registrarlo e poi opporre il diniego alla rinnovazione per darlo a mia figlia, ed in quest ultimo caso posso opporre il diniego alla rinnovazione dopo 6 anni o dopo 12? Grazie in anticipo
In base a quanto disposto dai principi base del nostro ordinamento, i contratti di locazione sono contratti consensuali senza vincoli di forma. Tuttavia, la normativa tributaria prevede l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione (sia abitativi che commerciali) e la mancata registrazione è punita con la nullità del contratto.
Si può sanare la nullità del contratto con la registrazione tardiva che comporterà, oltre il pagamento di quanto dovuto, il versamento delle sanzioni per il ritardo (che sono direttamente proporzionali al lasso di tempo intercorso prima della registrazione).
Nel Suo caso, l’assenza di un contratto registrato, potrebbe precludere e/o rendere maggiormente onerosa l’avvio di una causa in quanto il Giudice potrebbe rilevare (i) l’adempimento del conduttore (salvo abbia maturato morosità), (ii) la nullità del contratto e (iii) l’incasso “in nero” del canone di locazione (con conseguenze anche sul piano fiscale); inoltre il conduttore potrebbe, in qualsiasi momento, procedere con la registrazione tardiva del contratto e far valere i diritti allo stesso riconosciuti dal contratto e dalla legge.
Infatti, considerato che il contratto risale a soli pochi mesi fa (maggio 2019) la Sua richiesta di rilascio immobile e/o di aumento del canone è in contrasto con ogni norma di legge.
Lei, in qualità di locatore, può opporre il diniego al rinnovo del contratto solo al termine dei primi 6 anni (che inizieranno a decorrere da zero in caso di sottoscrizione di un nuovo contratto), inviando lettera con congruo preavviso, a condizione che l’immobile poi venga effettivamente adibito all’esercizio di un’attività intrapresa da Sua figlia.
Le evidenzio che in tal caso, salvo l’attività esercitata all’interno dei locali concessi in locazione non preveda un contato diretto con il pubblico, sarà tenuto a corrispondere al conduttore, ex art. 34 L. 392/78, un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Inoltre, rientrato nel possesso dell’immobile, Sua figlia dovrà avviare la nuova attività entro 6 mesi, rispettando il motivo posto alla base della disdetta. In caso contrario, laddove il conduttore ne faccia richiesta, il locatore sarà tenuto a ripristinare il contratto di locazione, provvedere al rimborso delle spese del trasloco e degli ulteriori oneri sopportati da conduttore e corrispondere allo stesso l’eventuale risarcimento del danno richiesto dal conduttore nella misura massima di 48 mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione.
Pertanto, salvo diversi accordi con il conduttore, Le consiglio di valutare la registrazione tardiva del contratto al fine di poter disporre di un contratto valido da azionare in caso di morosità del conduttore mediante procedimento di sfratto (che altrimenti le sarebbe precluso), tutelarsi da eventuali future richieste da parte del conduttore circa la restituzione di quanto versato in virtù di un contratto inesistente (cui altrimenti sarebbe esposto) e poter disdettare il contratto al termine dei 6 anni laddove Sua figlia intendesse avviare una propria attività in tale immobile.
Avvocato Simona Costanzo
