Il proprietario non vuole rinnovare il contratto di locazione commarciale. Come posso tutelarmi?
Ho acquistato l'attività nel 2017. Gli stessi sono proprietari dell'immobile ai quali pago il canone di locazione. Alla prima scadenza non vuole rinnovarmi il contratto per altri 6 anni. Come posso tutelarmi? Mi hanno venduto l'attività, hanno preso i soldi e dopo sei anni rivoglioni il locale. Serve ai figli.
In base alla legge la disdetta del contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo da parte del locatore, alla prima scadenza del termine di sei anni, può essere validamente effettuato solo al ricorrere di alcune circostanze.
Ai sensi dell’art. 29 della L. 392/1978, infatti:
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
- adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
- demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
- ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.
La norma specifica, poi, che il Locatore per evitare il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza deve informare il conduttore 12 mesi prima della volontà di ottenere la restituzione dell’immobile (comunicazione che, in questo caso, è stata effettuata nei termini indicati). Il Locatore, tuttavia, deve anche specificare, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla legge (vedasi sopra), sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie a queste prescrizioni il contratto s'intende rinnovato per altri sei anni.
Il locatore è inoltre obbligato, in alcuni casi, a riconoscere un’indennità di avviamento.
Esiste, infatti, l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità (21 nel caso in cui l'attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero). Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un'attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.
Si ricorda, infine, che vi sono alcuni casi in cui tale obbligo di indennizzo è escluso dalla legge, in particolare, nel caso in cui l’immobile locato sia adibito ad "attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici".
