Locazioni commerciali e indennità di avviamento: è sempre dovuta?
L’indennità di avviamento è prevista dagli artt. 34 e 35 della L. 392/78 e ha lo scopo di consentire al conduttore, di fronte alla volontà espressa dal locatore di non procedere al rinnovo del contratto, di fronteggiare, almeno in parte, le difficoltà connesse all’individuazione di altri locali ove proseguire lo svolgimento della propria attività e quelle legate alla fondamentale necessità di reperire nuova clientela.
L’indennità è, infatti, dovuta solo se l’attività esercitata dal conduttore presso i locali concessi in locazione preveda contatti diretti con il pubblico (Art. 35).
Il Locatore sarà, quindi, tenuto a versare detta indennità qualora l’interruzione del rapporto dipenda da una sua scelta.
Infatti, ai sensi dell’art. 34 L. 392/78 “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio”.
Pertanto Lei non sarà tenuto al pagamento dell’indennità solo qualora il conduttore sia moroso o sia sua volontà rilasciare l’immobile.
Infine, in merito alla richiesta di rimborso per i lavori eseguiti sarebbe opportuno analizzare le clausole contrattuali sottoscritte e gli eventuali accordi raggiunti nel corso della locazione.
In via generale, secondo quanto previsto dall’art. 1592 c.c. l'inquilino non ha diritto a indennità o rimborsi per i miglioramenti apportati all'immobile preso in locazione, salvo che vi sia stato il consenso del locatore.
Qualora invece il consenso ci sia stato, il locatore è tenuto a pagare all'inquilino un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa fatta dall'inquilino ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna dei locali.
Avvocato Simona Costanzo
