Risoluzione del contratto di locazione per muffa nell'immobile

In virtù di quanto stabilito dall’art. 1575 c.c.

“il locatore deve:

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• garantire il pacifico godimento durante la locazione”.

Pertanto, qualora all’interno dell’immobile dovessero presentarsi problemi tali da impedirne l’uso convenuto (come in questo caso la muffa), è onere del conduttore denunciare i vizi riscontrati al locatore e onere di questi provvedere immediatamente al ripristino.

A tal fine sarà necessario inviare (mediante raccomandata a/r) comunicazione alla proprietà con denuncia dei vizi della cosa ed espresso invito a risolvere il problema, avvertendo che in caso di inerzia si chiederà la risoluzione del contratto.

Infatti, la presenza di muffa in un appartamento in affitto, se dipendente da vizi strutturali (e non da danni causati dal conduttore) costituisce un vizio grave dell’immobile, riconosciuto dalla legge malsano e inadeguato all’uso abitativo pattuito.

Conseguentemente il conduttore ha diritto di chiedere il risarcimento danni e la risoluzione immediata del contratto di affitto in virtù di quanto previsto dall’art. 1580 c.c. secondo cui: “se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”.

Pertanto, prescindendo dal recesso (art. 27 L. 392/78 secondo cui “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”), in caso di muffa il conduttore è legittimato a chiedere la risoluzione immediata, senza neanche dover riconoscere al locatore i mesi del preavviso.

Avvocato Simona Costanzo