Mia madre è usufruttuaria dell'immobile di cui sono proprietario. Quali diritti e facoltà mantengo?
Sono nudo proprietario di un appartamento in cui la mamma di 92 anni è usufruttuaria. Da più di 5 anni ella vive in una rsa per cui mio fratello (che vive nella stessa città della mamma) ha preso le redini della situazione accollandosene per sua volontà l'impegno. Mia mamma, ad oggi, percepisce una regolare pensione, un'indennità di accompagnamento ed incassa regolarmente l'affitto della casa e questi proventi finiscono su un conto corrente che tiene solo mio fratello. Mio fratello però è da diverso tempo che non mi rende partecipe degli introiti e spese ed ha (con la firma della mamma) stipulato un contratto di affitto di cui non ho neanche una copia. Nel momento che ha dovuto svuotare casa per poterla affittare tutti gli arredi e suppellettili sono finiti per la maggior parte a casa sua. Posso quindi far valere i miei diritti in seno al contratto di affitto e al c/c di cui non ho nulla e quindi richiedere una copia del contratto insieme alle chiavi di casa e i movimenti bancari?
La questione fondamentale da affrontare al fine di rispondere correttamente alle Sue domande concerne la valutazione circa la capacità di intendere e di volere di Sua madre, vista l’età avanzata e il ricovero in RSA.
Nel caso in cui quest’ultima non fosse più in grado di gestire i propri interessi, i contratti stipulati sarebbero invalidi, in particolare, annullabili. In caso contrario, nonostante la gestione da parte di suo fratello dell’attività concreta, i contratti stipulati da Sua madre sarebbero validi ed efficaci.
Concedendo l’usufrutto dell’abitazione, è stato trasferito a Sua madre il diritto di godere del bene immobile. Ciò comprende ad esempio il possesso del bene, il diritto di goderne i frutti e il diritto di disporne. Quanto al contratto di locazione, l’usufruttuario ha la facoltà di stipularlo e, ai sensi dell’art. 984 c.c., “i frutti naturali e i frutti civili spettano all’usufruttuario per la durata del suo diritto”. I canoni di locazione, dunque, vengono legittimamente percepiti da Sua madre. Quanto alla durata del contratto, l’art. 999 c.c. recita “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto […], continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto”.
Anche in riferimento alla consegna delle chiavi dell’abitazione, Sua madre potrà decidere liberamente a chi consegnarle. Tuttavia, deve ricordarsi che sul nudo proprietario ricade l’onere di provvedere alla manutenzione straordinaria dell’immobile, si ritiene dunque che possa legittimamente richiedere una copia delle chiavi. Il godimento dell’immobile spetterà in ogni caso all’usufruttuario, pertanto il nudo proprietario di norma non potrà accedere all’immobile senza il consenso di quest’ultimo.
Quanto al contratto di conto corrente si pone la stessa questione. Se Sua madre, nel pieno delle Sue facoltà, ha stipulato un contratto di conto corrente cointestato con Suo fratello o ha conferito delega a quest’ultimo, Lei non avrà diritto -in quanto figlio- ad accedere allo stesso o a consultarne gli estratti, se non al momento in cui dovrà essere divisa la comunione ereditaria.
Come sopra accennato, discorso diverso è quello in cui le condizioni di salute di Sua madre abbiano anche portato la stessa all’incapacità di provvedere ai propri interessi. In questo caso i contratti stipulati da quest’ultima potrebbero essere annullati. Si evidenzia, tuttavia, che il soggetto che può agire per l’annullamento è proprio sua madre, in quanto potenzialmente lesa dal contratto stipulato in condizioni di incapacità.
Per questo motivo, se questo fosse il caso e se si rendesse impossibile la gestione della situazione di concerto con Suo fratello, potrebbe ricorrere avanti al Giudice Tutelare per la nomina di un amministratore di sostegno. In questo modo, il soggetto nominato quale amministratore, dovrà necessariamente tenere separato il proprio patrimonio da quello della beneficiaria, potrà agire in giudizio a tutela dei suo interessi e -a cadenza annuale- dovrà rendere conto della gestione al Giudice Tutelare.
