Recesso convenzionale e recesso legale nei rapporti di locazione

Prima di rispondere al Suo quesito reputo opportuno evidenziare, brevemente, la differenza tra disdetta e recesso. Con la disdetta si manifestare la propria volontà di non rinnovare il contratto di locazione in essere, al termine previsto dal contratto stesso (pertanto al termine dei 4 anni); il recesso ha invece la funzione di interrompere il rapporto in essere prima della sua naturale scadenza.

Nel suo caso, quindi, dovremo valutare unicamente il recesso.

Nel nostro ordinamento sono previste due diverse tipologie di recesso da parte del conduttore: il recesso convenzionale e il recesso legale.

Il primo è regolato dall’art. 4 della L. 392/78 secondo cui “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

In tale caso il conduttore può esercitare il proprio recesso senza dover addurre alcuna giustificazione in merito ai motivi che supportano la sua scelta.

Nel caso di recesso legale trova, invece, applicazione l’art. 3, comma 6, della L. 431/98 in virtù del quale “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Con la locuzione “gravi motivi” si intendono motivi giustificativi del recesso determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla sottoscrizione del contratto che rendano oltremodo gravoso per il conduttore la persistenza del rapporto stesso.

Secondo la Giurisprudenza, la presenza di forti rumori che rendano difficile la vita all’interno dell’appartamento locato, costituisce un grave motivo che legittima il conduttore ad esercitare il suo diritto di recesso.

Pertanto, qualora Lei voglia recedere anticipatamente dal contratto dovrà necessariamente inviare comunicazione scritta al locatore (mediate raccomandata a/r) facendo presente tale volontà e specificando i gravi motivi posti a fondamento della decisione.

Ricevuta la raccomandata da parte del locatore, inizieranno a decorrere i 6 mesi del preavviso, al termine dei quali potrà rilasciare l’immobile.

In merito al deposito cauzione Le evidenzio che lo stesso ha la funzione di garantire preventivamente il locatore dalle obbligazioni assunte dal conduttore e, in particolare, che alla cessazione del contratto l’immobile sia restituito nel medesimo stato in cui lo stesso conduttore l’ha ricevuto.

Infatti, qualora l’immobile riconsegnato sia nelle medesime condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione il deposito cauzione dovrà essere interamente restituito al conduttore. In caso contrario il locatore potrà trattenere unicamente la somma necessaria ad eseguire i lavori di ripristino dell’appartamento, dovendo restituire la quota rimanente.

Le consiglio, quindi, al momento del rilascio dell’immobile, di redigere insieme al proprietario un verbale circa le condizioni dell’appartamento e, possibilmente, allegare delle foto.

In tal modo, qualora il locatore non dovesse restituire il deposito cauzionale potrà adire le vie legali nei suoi confronti.

Cordiali saluti

Avvocato Simona Costanzo