A chi spettano le spese di manutenzione della caldaia?

Per rispondere al Suo quesito, riteniamo opportuno precisare quanto segue.

Le spese di manutenzione della caldaia, pulizia e controllo fumi sono a carico dell’inquilino, in quanto rappresentano spese di manutenzione ordinaria dell’impianto termico. Sono a carico dell’inquilino altresì le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale, nonché le piccole spese di manutenzione (come per esempio piccole riparazioni dovute all’utilizzo), a norma dell’art. 1576 c.c.

Tale norma prevede infatti che siano a carico dell’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall’utilizzo del bene, mentre non lo sono quelle derivanti da vetustà o da caso fortuito.

Nel caso di sostituzione della caldaia, invece, le spese sono a carico del proprietario dell’immobile, a meno che la rottura della caldaia non sia dovuta a negligenza o mancata manutenzione da parte dell’affittuario.

Spettano inoltre al locatore le spese di sostituzione di parti della caldaia nel caso in cui la rottura sia dovuta a vetustà o caso fortuito. Come confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.24737 del 2007, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anomalo della caldaia, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e quindi le relative spese di riparazione sono a carico del locatore.

Anche le spese di eventuali adeguamenti necessari per legge sono a carico del proprietario.

Aggiungiamo comunque che, a norma degli articoli 1575 e 1576 c.c., tra gli obblighi fondamentali del Locatore vi è quello di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione con tutti gli impianti (inclusa la caldaia) a norma e funzionanti, e di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, eseguendo nel corso della locazione tutte le riparazioni necessarie.

Alla luce di quanto sopra esposto riteniamo che, nel caso di specie, il Locatore sia tenuto a sostenere i costi di revisione della caldaia.

Consigliamo pertanto di invitarlo formalmente a provvedere in tal senso mediante invio di una lettera raccomandata.