Locatore: obblighi di manutenzione dell'immobile

Per rispondere al Suo quesito è innanzitutto opportuno esaminare il disposto dell’art. 1575 c.c., a norma del quale le obbligazioni principali del Locatore sono quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Precisiamo che l’espressione buono stato di manutenzione deve intendersi nel senso che il bene locato deve essere privo di vizi che possano diminuirne l’idoneità all’uso convenuto.

L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto impone dunque al proprietario di intervenire e provvedere tempestivamente a tutte le riparazioni necessarie per conservare il bene nello stesso stato esistente all’atto della conclusione del contratto.

Rilevante per il caso in esame è altresì l’art. 1578 c.c., ai sensi del quale se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il Conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il Locatore è tenuto a risarcire al Conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Alla luce di quanto sopra esposto riteniamo che la situazione da Lei rappresentata (macchie e muffa scoperta all’interno dell’unità immobiliare condotta in locazione) configuri un grave inadempimento del Locatore al proprio obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto che, come tale, può legittimare una richiesta di riduzione del canone di locazione che è tenuta a versare o, in alternativa, la risoluzione del contratto a norma dell’art. 1578 c.c.; il tutto oltre risarcimento dei danni da Lei subiti.

Suggeriamo pertanto di procedere come segue.

Inviare al Locatore una formale lettera di messa in mora, nella quale lo si invita ad effettuare gli interventi di manutenzione necessari per ripristinare il buono stato della Sua unità immobiliare entro e non oltre il termine di sette giorni.

Qualora l’inadempimento persista, potrà far valere la risoluzione del contratto di locazione a norma dell’art. 1578 c.c.: in tal caso il contratto si risolverà di diritto e Lei avrà diritto alla restituzione del deposito cauzionale versato, oltre al risarcimento dei danni subiti.