Donare un immobile ad un minore: come fare?

La donazione di immobile è il contratto con cui una parte trasferisce la proprietà di un bene immobile (abitazioni, terreni, ecc.) in favore di un soggetto beneficiario (detto donatario) con l’esclusiva volontà di arricchire la sfera giuridica patrimoniale altrui e, dunque, senza pretendere in cambio un corrispettivo.

La legge vieta ai minori di diciotto anni di età di poter compiere atti donativi ma consente, al contrario, agli stessi di poter ricevere per donazione. Naturalmente, l’atto non potrà essere compiuto personalmente dal minore di età, ma da un suo rappresentante legale (genitore esercente la responsabilità genitoriale ovvero, come si vedrà meglio infra, curatore speciale).

La donazione è un atto che determina un impoverimento del patrimonio del soggetto donante. Per tale ragione, la legge impone che detto contratto debba necessariamente rivestire, a pena di nullità, la forma dell’atto notarile all’irrinunciabile presenza di due testimoni. Questi ultimi, inoltre, non dovranno essere in una situazione di conflitto di interessi con le parti contrattuali, oltre che in relazione all’operazione di donazione stessa (saranno esclusi, ad esempio, parenti e/o affini di donante e donatario). Tali formalità sono prescritte al fine di garantire che la scelta di donare, di per sé pregiudizievole per la sfera giuridica patrimoniale del donante, sia assunta in modo pienamente consapevole da parte dello stesso.

Nel caso in cui il donatario sia un soggetto minorenne, la legge appresta inoltre ulteriori garanzie a tutela della sfera giuridica di quest’ultimo.

In particolare, l’art. 320 cod. civ., comma 3, prescrive che “I genitori non possono … accettare donazioni … se non per necessità o utilità evidente del figlio dopo autorizzazione del Giudice Tutelare”.

Pertanto, prima di poter procedere validamente alla stipula dell’atto di donazione:

• i genitori del minore dovranno presentare un ricorso di fronte al Giudice Tutelare del luogo di residenza del figlio;
• il Giudice valuterà la rispondenza dell’operazione ad un’effettiva necessità od utilità del minore e deciderà di autorizzare o meno il compimento dell’atto;
• il provvedimento di autorizzazione dovrà poi essere trasmesso al Notaio rogante in copia conforme all’originale, la quale potrà essere richiesta presso la Cancelleria del Tribunale del Giudice di cui sopra.

Laddove poi la donazione in questione determini l’insorgere di un conflitto di interessi patrimoniali tra genitore/genitori donanti ed il figlio minore, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 320 cod. civ. il Giudice Tutelare avrà il potere-dovere di nominare un curatore speciale, ovverosia un soggetto terzo rispetto ai genitori che possa validamente rappresentare il minore in sede di stipula dell’atto di donazione dinanzi al Notaio e compiere perciò l’operazione in nome e per conto dello stesso.

Per quanto riguarda i costi relativi all’operazione di cui si tratta, debbono essere menzionati:

• il compenso del Notaio;
• l’imposta ipotecaria (2% del valore dell’immobile) e catastale (1% del valore dell’immobile);
• l’imposta di bollo per la registrazione dell’atto (pari ad € 230,00);
• la tassa ipotecaria (pari ad € 90,00, di cui € 35,00 per la trascrizione dell’atto ed € 55,00 per le volture catastali).

Dal punto di vista fiscale, è importante ricordare che il figlio minorenne potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa (laddove ne sussistano i relativi presupposti e, pertanto, il minore non sia già intestatario, ad esempio, di altre abitazioni nello stesso Comune). In tale ipotesi, l’imposta ipotecaria e catastale risulteranno dovute nella misura fissa di € 200,00 ciascuna e non si applicheranno, pertanto, le summenzionate aliquote del 2% e dell’1% (calcolate sul valore dell’immobile).

La donazione in favore del figlio è, inoltre, attualmente esente dall’imposta di donazione se il valore dell’immobile donato non supera il milione di euro.