Deposito cauzionale: limite delle 3 mensilità, si può superare?

Osservando le leggi in vigore, non mi è chiaro se è possibile abrogare il limite max di 3 mensilità come caparra (locazione abitativa libera in cedolare secca). Spero in un chiarimento date le numerose affermazioni contrastanti. Grazie
Locazioni ad uso abitativo (27/04/2018)
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Autore:
Avvocato Marta Calderoni
Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia
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Risposta:

Per rispondere al Suo quesito riteniamo opportuno segnalare che il deposito cauzionale è una somma di denaro o altre cose fungibili che viene versata dal conduttore al momento della stipulazione del contratto di locazione con funzione di garanzia dell’esatto adempimento delle proprie obbligazioni (tra le altre, il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti, l’uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione alla cessazione del contratto nel medesimo stato in cui lo stesso conduttore l’ha ricevuto).

L’istituto in esame è espressamente previsto all’art. 11 della Legge n. 392/1978, che dispone unicamente che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone e che gli interessi legali da questo prodotti debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

La somma da versare a titolo di deposito cauzionale può dunque essere liberamente determinata dalle parti entro il limite massimo stabilito dalla legge dei tre canoni di locazione, con esclusione delle spese.

La ratio di tale limite è quella di evitare che, mediante la corresponsione di un importo superiore, il proprietario dell’immobile consegua un vantaggio ingiusto a danno del conduttore. 

Precisiamo inoltre che la previsione del deposito cauzionale e il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione.

Infine segnaliamo che, qualora venga pattiziamente concordato un importo eccedente quello delle tre mensilità di cui all’art. 11 Legge 392/1978, la clausola è affetta da nullità relativa e resta valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo legale, con diritto del conduttore di ripetere quanto eventualmente versato in eccedenza.

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