Vizi dell'immobile e responsabilità del mediatore
Ho firmato una proposta di acquisto come “vista e piaciuta” ma dopo pochi giorni dal rogito, vado a rivedere l’immobile ed era pieno di umidità di risalita e muffa. Tutto ovviamente occultato, perché al mio primo sopralluogo non c’era niente o meglio niente era visibile. La parte venditrice sì è resa disponibile a procedere con i lavori (e chissà come li farà) con 2.500+2.000 mila euro in meno da valore dell’immobile. (il mio muratore dice che non bastano). Ci siamo affidati a un legale per trovare un compromesso, e loro hanno proposto che se eseguo io i lavori mi tolgono 5.000 mila euro dal valore dell' immobile e chiuso qui. Quale azione opportuna è meglio fare? Non abbiamo firmato per questo, mi ha truffato e adesso siamo anche quasi “costretti” a procedere con il rogito. Perdo la caparra? Ed eventualmente dovrei pagare anche l’agenzia anche se ha taciuto e nel contratto non ha dichiarato questi vizi? Posso chiedere anche un risarcimento? Grazie, cordiali saluti.
Per rispondere al Suo quesito segnaliamo innanzitutto che il venditore, a norma dell'art. 1490 c.c., è tenuto a garantirLa per i vizi della cosa venduta: egli è cioè tenuto a garantire che l’immobile da Lei acquistato sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all'utilizzo cui è destinato, ovvero che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (la presenza di macchie di muffa ed umidità è sicuramente motivo di diminuzione del valore dell’appartamento).
In merito a tale garanzia è bene chiarire che l’acquirente potrà reclamare soltanto i c.d. vizi occulti, cioè quelli di cui non aveva effettivamente conoscenza al momento della stipulazione del contratto e che non avrebbe potuto rilevare neppure utilizzando l'ordinaria diligenza. Nel caso in cui, però, si riesca a dimostrare che il venditore aveva dichiarato che la cosa era priva di vizi, la garanzia è dovuta perfino se i vizi erano facilmente riconoscibili (cfr. art. 1491 c.c.).
Precisiamo inoltre che, in presenza di vizi che abbiano le caratteristiche sopra descritte, il nostro codice civile offre all’acquirente un duplice canale di tutela: potrà scegliere, infatti, tra la risoluzione del contratto di compravendita ed una proporzionale riduzione del prezzo, fermo restando l'obbligo del venditore di risarcire i danniderivati dai vizi della cosa e tutti gli altri danni subiti dal compratore, a meno che non dimostri di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (cfr. art 1494 c.c.).
Aggiungiamo infine che il codice civile prevede dei termini di decadenza molto brevi per l'esercizio delle azioni a tutela dell'acquirente. Il compratore decade infatti dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Tala denuncia non è però necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato (come ci sembra di capire sia avvenuto nel caso di specie). In ogni caso l'azione si prescrive nel termine di un anno decorrente dalla consegna del bene.
In alternativa, si potrebbe ipotizzare una responsabilità del mediatore per violazione degli obblighi di informazione: ai sensi del primo comma dell'art. 1759 c.c., infatti, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relativamente alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare.
Tale obbligo di comunicazione e di informazione del mediatore non riguarda soltanto le circostanze che egli abbia accertato direttamente ma si estende altresì a tutte quelle di cui egli abbia avuto anche una semplice notizia.
Alla luce di quanto sopra esposto riteniamo che, nel caso di specie, qualora si dimostri che il mediatore era a conoscenza della presenza delle macchie di muffa e umidità nell’unità immobiliare da Lei acquistata, potrebbe configurarsi una responsabilità di costui per aver taciuto tale circostanza, inducendoLa così ad effettuare una proposta di acquisto dell’immobile ad un prezzo più alto di quello che avrebbe offerto se avesse saputo di tale vizio.
