Gli abusi edilizi: cosa sono, come evitarli e come tutelarsi
In questa breve guida, predisposta dal nostro avvocato esperto in tema di abusi edilizi, scoprirai cosa sono gli abusi edilizi, come evitarli e come tutelarsi nel caso si scopra di essere incorsi in un abuso.
La proprietà di un bene immobile è soggetta, infatti, alla disciplina di differenti normative che ne regolano la gestione e l’utilizzo. Alcune di queste norme, in buona sostanza, limitano le facoltà e i poteri che il proprietario può legittimamente esercitare sopra il bene immobile stesso. Le sanzioni per la violazione di queste norme possono anche essere molto gravi: potendo comportare l’ordine di demolizione di beni eretti illegittimamente.
Prosegui nella lettura per scoprire tutti i dettagli.
Indice:
1. Cosa sono gli abusi edilizi e come evitarli
2. Come tutelarsi se si subisce un abuso edilizio
3. Quando gli abusi edilizi costituiscono reato
4. La prescrizione dei reati da abusi edilizi
6. Quando è possibile salvare l’immobile abusivo?
1. Cosa sono gli abusi edilizi e come evitarli
L’attività di costruzione o ristrutturazione immobiliare richiede il rispetto di specifiche regole, sia nazionali che territoriali e di alcune formalità.
Se un immobile non è costruito secondo quanto previsto dalla legge si realizza un abuso edilizio.
Come sono stabilite le regole da rispettare per la costruzione di un immobile?
Il piano regolatore è quello strumento che stabilisce, per una determinata area geografica, dove sia possibile edificare e dove no e, eventualmente, quali caratteristiche estetiche e funzionali, come ad esempio l’altezza degli edifici, debbano essere rispettate.
Al tempo stesso, sussistono normative nazionali che stabiliscono l’impossibilità di opere edilizie in determinate aree, come quelle a rischio sismico.
Per valutare la possibilità di costruire o ristrutturare un immobile, è quindi necessario dimostrare alla Pubblica Amministrazione, con particolare riferimento agli enti comunali, che l’opera edilizia desiderata sia conforme a tale regolamentazione.
Vediamo che cosa è necessario fare, pertanto, prima di iniziare a costruire e/o ristrutturare un immobile:
- presentare una richiesta di autorizzazione o
- una comunicazione di inizio lavori o
- una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Il rispetto di queste formalità garantisce che l’opera edilizia sia stata compiuta nel rispetto delle regole e non potrà essere considerata un abuso edilizio.
L’abusività di un immobile può anche sussistere qualora si disponga del titolo abilitativo, ma si proceda a costruire in modo difforme da quanto autorizzato dal sopra citato titolo.
Ad esempio, potrebbe essere autorizzata la costruzione entro un’altezza massima. In questo caso, la maggiore altezza dell’opera edilizia rispetto a quanto autorizzato rende la stessa abusiva.
2. Come tutelarsi se si subisce un abuso edilizio
Può capitare di ritrovarsi ad avere a che fare con un abuso edilizio.
Ciò accade nelle seguenti situazioni:
- quando si acquista o si eredita un immobile caratterizzato da abusi edilizi;
- quando si subiscono le conseguenze negative di un abuso edilizio altrui. Ad esempio, quando il nostro vicino apporti modifiche al proprio immobile, che ledono il nostro spazio, superando i limiti di altezza dell’opera edilizia o ponendo manufatti, come ad esempio un muro, in luoghi dove la normativa di riferimento lo impedirebbe, così da diminuire la luce a nostra disposizione.
In questi casi, qualora il dialogo non sia sufficiente, è necessario procedere a segnalare gli abusi, affinché questi vengano sottoposti alle Autorità e, eventualmente, rimossi, senza peraltro comportare danno proprio a chi non è responsabile dell’abuso, ma tuttalpiù, lo ha suo malgrado subito.
A questo riguardo, si consiglia di informare gli uffici competenti del Comune ove è ubicato l’immobile, chiedendo la verifica di regolarità dello stesso.
Entro 30 giorni l’ente deve avviare le necessarie verifiche.
Cosa succede se la verifica operata dall’ente, accerta il mancato rispetto del piano regolatore e quindi il carattere abusivo dell’immobile? Vi sono due opzioni:
- ordine di demolizione, se l’immobile è costruito senza alcun titolo autorizzativo;
- ordine di ripristino, se è possibile riadattare l’immobile entro i parametri richiesti dalla legge.
Facciamo due esempi:
1) se un balcone dell’opera edilizia sottoposta a verifica è stato costruito con misure differenti da quelle previste nell’atto autorizzativo, può venirne ordinata la modifica (ripristino), se possibile, secondo le misure concesse.
2) In caso di immobile costruito senza alcun titolo autorizzativo, ne può essere ordinata la completa demolizione.
In questi casi non importa che il proprietario dell’immobile sia l’effettivo responsabile dell’abuso.
L’ordine di demolizione e di ripristino deve, infatti, essere eseguito anche da chi acquisisca il bene immobile da terzi, a titolo di successione o di compravendita, pur non essendo responsabile del carattere abusivo del manufatto.
Il proprietario incolpevole potrà successivamente richiedere il risarcimento dei danni subiti al soggetto responsabile dell’abuso edilizio: pertanto è consigliabile “autodenunciarsi”, quando a conoscenza di difformità dell’immobile acquisito rispetto alla normativa in materia edilizia.
- Nel caso dell’acquirente di un immobile abusivo: è possibile richiedere il risarcimento dei danni subiti soprattutto agendo nei confronti del venditore;
- Nel caso dell’erede che riceva in eredità un’opera edilizia abusiva: è possibile agire chiedendo il risarcimento contro il direttore dei lavori e l’imprenditore edile, che ha eseguito la stessa.
In questo modo si ha la possibilità di evitare contestazioni per illeciti non commessi, nonché una eventuale sanzione amministrativa fino ad € 20.000,00, come stabilito dall’art. 31 del D.p.r. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
3. Quando gli abusi edilizi costituiscono reato
Gli abusi edilizi possono avere anche rilevanza penale e integrare un reato.
L’art. 44 del D.p.r. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) stabilisce che, salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, integra un reato:
- (i) l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dallo stesso D.p.r., nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire, comportando ciò la pena dell'ammenda fino ad € 20.658,00;
- (ii) l’esecuzione dei lavori edilizi in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi, nonostante l'ordine di sospensione pervenuto dall’Autorità competente, che può portare all'arresto fino a due anni e all'ammenda da € 10.328,00 ad € 10.3290,00;
- (iii) la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio o comunque interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso, da cui ne può derivare la pena dell'arresto fino a due anni e l'ammenda da € 30.986,00 a € 103.290,00.
I fatti di reato sopra richiamati possono interessare:
- il “proprietario committente”, ovvero colui il quale, in quanto proprietario dell’immobile o del terreno su cui sono avvenuti gli abusi edilizi, abbia commissionato i lavori in difformità a quanto consentito dalla legge;
- il direttore dei lavori abusivi;
- l’imprenditore edile che abbia eseguito o anche solo perfezionato gli stessi.
Non rischia alcuna sanzione penale invece il proprietario che sia diventato tale successivamente al termine dell’opera edilizia abusiva, sia che ciò avvenga in conseguenza di una compravendita, sia che il diritto di proprietà sia conseguito ad una successione ereditaria.
Tuttavia, come sopra specificato, tale soggetto rischia di incorrere nelle sanzioni amministrative conseguenti alla scoperta dell’abuso e, al fine di limitare i danni, in caso di ordine di demolizione o di ripristino dell’immobile, sarà tenuto a procedere in tale senso, accollandosi le relative spese, che potrà comunque poi recuperare dai responsabili dell’abuso.
4. La prescrizione dei reati da abusi edilizi
Come per tutti gli altri reati previsti dal nostro ordinamento penale, anche quelli da abusi edilizi possono essere perseguiti solo fino a che non vadano incontro a prescrizione.
Ciò significa che c’è un tempo massimo entro cui la Pubblica Autorità può perseguire tali condotte ed i tribunali devono giungere ad una condanna definitiva.
Nel caso dei reati previsti dall’art. 44 D.p.r. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) questo periodo corrisponde:
- a quattro anni, qualora non avvenga alcuna attività giudiziaria;
- a cinque anni, nel caso in cui abbia luogo un processo penale per l’abuso.
Ma da quando si deve conteggiare la prescrizione?
Il reato edilizio, infatti, non inizia e finisce con un singolo gesto al termine del quale decorre la prescrizione: è, invece, un reato di natura “permanente”, cioè si realizza con più condotte volontarie dell’agente nel corso del tempo.
L’inizio del reato edilizio coincide con l’avvio dei lavori di costruzione e termina quando sia cessata la permanenza, quindi l’attività illecita dell’agente e quindi in particolare:
- fino al completamento dell’opera;
- oppure fino alla cessazione dell’attività edificatoria abusiva, per volontà dell’autore o per intervento dell’Autorità competente (ad esempio: interruzione dei lavori conseguente all’ordine di sospensione emanato dall’autorità comunale);
- oppure con la sentenza di primo grado (allorché i lavori continuano dopo l’accertamento del reato e sino alla data del giudizio)
Secondo la Corte di Cassazione la cessazione della permanenza per gli abusi edilizi, e quindi il momento da cui inizia a decorrere il termine di prescrizione dell’illecito, coincide con l’ultimazione di tutti quei lavori, anche in un lungo arco di tempo, necessari per permettere all’opera edilizia di ottemperare alla funzione per la quale è stata realizzata (Cass. Pen., Sez. III, n. 16622/2015).
Facciamo un esempio: per un immobile la cui costruzione sia iniziata nel 1990, ma di cui non siano state ancora terminate le ultime rifiniture, la prescrizione non può ancora cominciare a decorrere.
5. Quali sono i rimedi?
Qualora venga contestato l’abuso edilizio per un immobile di nostra proprietà sussistono comunque degli strumenti che ci possono permettere di limitare i danni a nostro carico.
In particolare, se si è committenti dell’abuso, si sarà sottoposti a procedimento penale, all’esito del quale si potrebbe essere condannati ad una pena di due anni di detenzione.
Attraverso la scelta del rito alternativo dell’applicazione della pena su richiesta delle parti, di cui all’art. 444 del Codice di Procedura Penale, si potrebbe ottenere una condanna ad una pena inferiore ed in un tempo processuale abbastanza breve.
Data l’esiguità della pena, ne sarebbe fortemente probabile la sospensione e, quindi, non esecuzione, in ragione dell’istituto della sospensione condizionale della pena. Non è inoltre da escludersi, seguendo questa strada, che la condanna attenga ad una pena solo pecuniaria.
In seguito, sarebbe comunque possibile ottenere la riabilitazione, così da “cancellare” ogni traccia del procedimento penale dal certificato del casellario giudiziale dell’agente.
Qualora l’abuso edilizio venga contestato al proprietario di un immobile che non era tale al momento della realizzazione delle opere abusive, si rimanda a quanto già riportato nei paragrafi 2 e 3, comunque ulteriormente ribadendo che non c’è alcun rischio di sottoposizione a procedimento penale.
6. Quando è possibile salvare l’immobile abusivo?
Un immobile può essere abusivo, in quanto costruito senza titolo autorizzativo o perché realizzato in modo difforme rispetto a quanto previsto nello stesso titolo.
Sebbene, di base, l’abuso edilizio comporti la conseguente demolizione delle opere abusive, per le ragioni di cui sopra, in alcuni casi è possibile “salvare” il manufatto.
Il condono.
Ciò può avvenire, prima di tutto, in ragione della emanazione di una legge che permetta il “condono” dell’opera. In questo caso viene concessa una sorta di “amnistia edilizia”, che può essere eventualmente circoscritta a determinate tipologie di immobili per specifiche aree geografiche ed attenere a quelle costruzioni realizzate in un determinato periodo storico.
Si tratta però di una scelta di opportunità politica manifestata dal legislatore in alcuni particolari frangenti, come avvenuto da ultimo nel 2003. Ad oggi, dunque, il condono di un immobile abusivo non è possibile.
La sanatoria.
Sussiste allora un’altra strada, percorribile in alcuni casi, ovvero la sanatoria.
Quando un immobile risulta costruito senza titolo autorizzativo, ma rispetta i requisiti e le caratteristiche richieste dalla normativa edilizia e territoriale vigente, allora, può essere richiesto un permesso in sanatoria.
Qualora l’opera edilizia risulti non conforme al titolo autorizzativo concesso, nel caso in cui le modifiche abusive non contrastino con la predetta normativa edilizia e urbanistica, anche facendo riferimento ai provvedimenti locali, è possibile richiedere un permesso in sanatoria.
In entrambi i due casi riportati, come conseguenza dell’stanza in sanatoria, si può “salvare” l’immobile dalla demolizione o dal ripristino.
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pubblicato in data 13.03.2021
Autore avvocato Nadia Mungari
