Mancata istallazione termovalvole da parte del locatore. Quali sono i rimedi?
Preliminarmente, al fine di dare una corretta risposta occorre partire dall’analisi del Suo contratto di locazione per comprendere se, al momento della stipulazione dello stesso, erano già in vigore le norme relative all’obbligo dell’installazione dei contabilizzatori di calore. Si segnala infatti che solo a partire dal 30 giugno 2017 è fatto obbligo infatti di adeguare l’impianto di riscaldamento centralizzato agli obblighi di contabilizzazione, termoregolamentazione e misurazione individuale del calore. Inoltre, in relazione a tale vincolo, dovrebbe in seguito verificarsi qualora sussistessero, nel Suo caso specifico, eccezioni all’imposto adeguamento - sebbene possibili solo in caso di impedimenti di natura tecnica e nei casi in cui il costo per l’adeguamento risulti molto superiore ai benefici-.
In seguito, sempre in merito al primo quesito da Lei posto, deve essere analizzato attentamente quanto previsto nel contratto di locazione redatto al fine di individuare eventuali clausole attestanti la regolarità degli impianti alle norme di legge previste (ivi compreso quello della contabilizzazione del calore mediante installazione delle valvole).
Ciò posto, a mente dell’art. 1578 c.c., qualora il bene oggetto del contratto, al momento della consegna, sia affetto da vizi “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Il secondo comma della norma, inoltre, stabilisce che il locatore, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa al momento della consegna è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi stessi.
Deve quindi comprendersi se il caso da Lei sottoposto possa rientrare nel primo caso, vizi conoscibili, con la conseguenza di non potersi avvalere di alcuna garanzia, in quanto si presume che l’immobile sia stato accettato “nello stato di fatto in cui si trova”, oppure nel secondo caso, vizi non conosciuti o conoscibili, con la conseguente possibilità di poter rilevare l’esistenza di vizi capaci di determinare una diminuzione apprezzabile dell'idoneità della cosa locata rispetto all’uso pattuito ed attivare i relativi rimedi della risoluzione del contratto ovvero riduzione del canone pattuito. Si evidenzia che, in tale ultimo caso, la scelta tra i due rimedi non spetta però al conduttore, ma dovrà essere stabilita dal giudice, il quale, caso per caso, rileverà se ricorrano gli estremi per l'una o per l'altra azione.
Ad ogni modo non può comunque sottacersi che il legislatore tra gli obblighi imposti al locatore ha previsto altresì quello di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 c.c.). Egli è infatti tenuto a garantire che l’immobile locato si mantenga in perfetto stato d’uso, ovvero non presenti dei vizi in grado di incidere negativamente sul diritto di godimento di esso a discapito del conduttore. Ancora, ai sensi dell'art. 1576 c.c., costui è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.
In relazione al Suo caso, questo significa che spetta a parte locatrice eseguire i lavori di adeguamento per l’installazione delle valvole di contabilizzazione del calore.
Sul punto è opportuno rilevare altresì che, se il proprietario non esegue le riparazioni che incombono su di lui, l’inquilino non può però smettere di pagare il canone né ridurlo da solo (magari compensando le spese da lui anticipate con il prezzo dell’affitto). Egli può tutt’al più smettere di pagare l’affitto solo se l’immobile è completamente inservibile, tanto da costringerlo ad andare via, non sussistendo però, a parere dello scrivente Legale, tale ultima ipotesi nel Suo caso, continuando Lei ancora a godere e vivere all’interno dell’appartamento locato.
Negli altri casi, l’affittuario dovrà quindi prima segnalargli i guasti su cui intervenire. Ricevuto l’avviso, il locatore è responsabile se non esegue gli interventi necessari.
Se, nonostante la diffida, il proprietario non esegue le riparazioni che a lui competono, il conduttore può agire in giudizio per domandare o la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo a seconda della gravità o meno del vizio.
Infine si segnala che, se l’appartamento necessita di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguire direttamente tali riparazioni, salvo rimborso, purché dia immediata notizia al locatore. La prova dell’urgenza deve essere data dal conduttore. Ad ogni modo, anche in mancanza di avviso se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che vi provveda ad eseguirle direttamente ha comunque diritto alla restituzione delle somme spese.
Circa invece l’aumento delle spese amministrative (sul punto, occorrerebbe valutare cosa si intende con l’espressione da Lei utilizzata “amministrazione”) da € 130,00 a € 180,00 da Lei poste in quesito, si precisa che in qualità di conduttrice ha il diritto di visionare i documenti giustificativi relativi alle singole voci richieste da parte locatrice al fine di valutarne la rispondenza a quanto richiesto, donde legittimata a non pagare quanto non dovuto e comprovato documentalmente.
Dalle considerazioni appena enunciate è evidente che sarebbe quindi necessario un maggior approfondimento del caso da Lei sottoposto al fine di valutare quali azioni siano realmente esperibili e con quali modalità, con particolare riferimento al contratto di locazione da Lei stipulato.
Avv. Dario Balsamo
