Quali sono le differenze tra regolamento contrattuale e assembleare?
Sono proprietaria di una villetta facente parte di un comparto di 8 in zona residenziale in cui sono presenti ville/villette diverse tra loro, costruite negli anni da privati; il costruttore che realizzò il mio comparto nel 2000, depositò un regolamento di condominio controfirmato dai primi acquirenti, inserendo un articolo con cui vieta di apportare modifiche all'aspetto architettonico delle facciate che affacciano sulla via d'ingresso (ma non nella parte posteriore, lato terrazzi, tanto che molti proprietari hanno ampliato le stanze, chiudendoli in parte). Alcuni di noi vorrebbero ampliare il soggiorno sfruttando un balcone situato vicino alla porta d'ingresso: possiamo modificare tale articolo, se si raggiunge la maggioranza o serve l'unanimità? Se si, è necessario depositare presso un notaio il regolamento revisionato? Infine, con solo 8 proprietari, è vincolante ol regolamento, visto che questo è obbligatorio in presenza di almeno 10 condomini?
Per rispondere al Suo quesito è necessario premettere una distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare in quanto, a seconda della natura del regolamento, sono necessarie maggioranze diverse per la modifica e/o l'integrazione del regolamento stesso.
Il regolamento contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito. La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Dunque, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare).
Il regolamento assembleare, invece, è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Proprio questo minore consenso fa sì che il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, non possa andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.
Fatta questa doverosa premessa e considerando il Vostro regolamento, da come descritto, come regolamento di natura contrattuale, è da ritenere che una modifica dello stesso debba avvenire all'unanimità, con registrazione della modifica del regolamento per darne adeguata pubblicità (allegare il regolamento, come modificato, nei successivi atti di vendita).
Quanto, infine, al valore del regolamento, confermo il valore vincolante posto che è stato, a suo tempo, adottato e richiamato nei singoli atti di vendita (anche se non era obbligatorio dotarsene).
