Nel condominio minimo come si ripartiscono le spese?
Salve, sono comproprietario insieme a mia sorella di un appartamento in una palazzina di 4, dove un altro appartamento è di mia sorella e gli altri 2 di mia zia. Non esiste un regolamento di conominio. I nostri appartamenti sono al 2° e al 3° piano. Si è rotto il discendente della fogna che serve solamente i nostri 2 piani, ma questo è murato e in ethernit. Quindi per aggiustarlo dobbiamo rimuovere tutto il vecchio e sostituirlo rimuovendo anche una parte della cortina che ha più di 50 anni. Desidererei sapere se mia zia rientra in qualcosa sul lavoro da fare. Inoltre prospettata una soluzione, non è stata accettata perchè non di su gradimento come risulterà esteticamente, mentre non lo è per noi la sua di soluzione...può aiutarmi? Saluti
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio negli edifici trova applicazione anche in caso di “condominio minimo”, cioè di condominio composto da anche soli due partecipanti.
Infatti, dal momento stesso in cui, per qualsivoglia atto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengano ad appartenere a soggetti differenti si costituisce ex lege un condominio.
Conseguentemente la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano da una relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio.
Troverà dunque applicazione l’art. 1117, comma 3, c.c. secondo cui si presumono comuni “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Dunque, la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio, mentre la parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico del quale costituisce parte essenziale.
Ne consegue che, a norma dell’articolo 1123, comma 1, c.c. saranno a carico di tutti i condomini le spese per le riparazioni alle tubature comuni e a carico dei rispettivi proprietari le spese per le riparazioni effettuate nelle parti in cui le tubazioni si diramano verso i singoli appartamenti.
Pertanto, qualora non sia possibile effettuare una riparazione del tubo in eternit incassato nel muro, senza rimuoverlo dalla sua posizione, tagliarlo o danneggiarlo ulteriormente, sarà necessario convocare un’assemblea al fine di deliberare come procedere, quali lavori eseguire e quali preventivi approvare.
L’assemblea, infatti, è organo necessario anche nei condomini minimi e tramite essa devono passare le decisioni riguardanti la conservazione dell’edificio. Pertanto, salvo il caso di urgenza (art. 1134 c.c.), il singolo condomino non può fare eseguire lavori di propria iniziativa e poi chiedere il rimborso al proprio vicino.
Nel caso di specie sarà quindi necessario convocare un’assemblea al fine di discutere del rifacimento della colonna fognaria e della sua composizione in eternit.
L’art. 1136 c.c. che regola la costituzione e la validità delle deliberazioni del condominio, a seguito della riforma del 2012, prevede espressamente una doppia maggioranza data tanto dai millesimi di proprietà, quanto dai condomini presenti.
Tale doppia maggioranza ha proprio lo scopo di evitare che le decisioni siano assunte con il voto della maggioranza dei condomini non rappresentativa del maggior numero di millesimi, o da un'esigua minoranza di condomini (come ad esempio i costruttori) con maggiori millesimi.
In base a quanto stabilito dall’art. 1136 c.c., infatti, “l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l‘intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.
