Balcone pericolante. A chi spetta riparalo?
In merito a lavori cond. per la manutenzione di balconi nello specifico,rifacimento di frontalini,sottobalconi e lastre di travertino, volevo sapere come vanno ripartite le spese per il rifacimento dei medesimi in virtù di nuove sentenze di cassazione in materia a ripartizione spese per balconi di proprietà esclusiva. Mi interessava sapere se tali sentenze della C.C. hanno validità ed in particolare dove si stabilisce che: i balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte della facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità imm. ,appartengono in via esclusiva al proprietario di questa non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne di necessaria copertura dell'edificio(C.Civile Sez.II, sentenza n.13509/2012). Il principio regolatore è stato affermato, da ultimo, della C.C.Sez.VI Civile, con l'ordinanza n.7024/2020 (la decisione ha richiamato, tra i precedenti, espressamente C.C.Sez. II 6624/2012; arg. anche C.C. Sez. II 30071/2017).
La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici in condominio è contenuta nel Codice Civile. La Corte di Cassazione, con le proprie pronunce, assolve alla funzione nomofilattica che le è propria, garantendo l'uniforme interpretazione e applicazione del diritto.
In particolare, l'art. 1117 c.c. individua le parti comuni degli edifici. Tra queste vi rientrano le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (come muri maestri, pilastri, tetti e lastrici solari); le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi comuni; le opere e le installazioni di qualsiasi genere, destinate all'uso comune (come gli ascensori, le scale, etc..).
Gli articoli da 1123 c.c. a 1126 c.c. fissano i criteri di ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione, al buono stato e all'uso degli spazi e servizi comuni.
I balconi, come è agevole verificare già dall'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c., non rientrano tra le parti comuni dell'edificio. Ciò risponde ad un criterio logico, ancor prima che giuridico, posto che i balconi sono a servizio e godimento esclusivo della singola proprietà immobiliare.
Infatti, la Corte di Cassazione (con le sentenze n. 30071 del 14/12/2017 e la n. 6624 del 30/04/2012), interpretando l'art. 1117 c.c., precisa che i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, in quanto non sono necessari all'esistenza stessa dell'edificio e sono ad uso esclusivo delle singole unità immobiliari.
Pertanto, dovendosi considerare i balconi come un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Allo stesso modo, le spese necessarie per la manutenzione dei balconi devono essere sostenute in via esclusiva dai singoli proprietari e, non sono da ripartire come spese comuni.
Discorso diverso, invece, deve farsi per gli elementi decorativi che possono essere presenti in ciascun balcone. Ad esempio, le fioriere, il parapetto, il rivestimento della soletta devono considerarsi beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, a vantaggio del decoro architettonico dell'intero edificio. In tal caso, le spese necessarie per la manutenzione di questi elementi devono essere ripartite tra i condomini, come spese comuni, con i criteri indicati dagli articoli da 1123 a 1126 c.c.
***
Rispondendo in modo specifico al Suo quesito, naturalmente, le sentenze della Corte di Cassazione hanno validità e si riferiscono, anche, alle spese necessarie per il rifacimento dei balconi di un edificio in condominio.
Pertanto, le spese che Lei ha indicato per la manutenzione dei balconi (rifacimento di frontalini, sottobalconi e lastre di travertino) sono da considerarsi a carico del proprietario della singola unità immobiliare, poiché non svolgono una funzione comune all'edificio, né hanno una funzione decorativa.
