Spese condominiali di tetto e ascensore: come si ripartiscono?

Ho un problema con i condomini, non vi è costituito il condominio e il capo condomino è un inquilino del palazzo. I problemi su cui mi trovo a chiedere informazioni sono i seguenti: deve essere eseguita una ristrutturazione del palazzo e soprattutto del tetto in quanto il mio appartamento sito all'ultimo piano ha seri disagi per quanto riguarda crepe, infiltrazioni, umido, muffa. Il palazzo è vecchio e non sono mai stati fatti lavori di ripristino, a parte quelli di manutenzione del tetto a spese completamente mie in quanto mai nessuno ha voluto partecipare nonostante si sarebbe dovuta spartire la quota in millesimali o in parti uguali. Siamo riusciti a stabilire una riunione con i condomini e vorrei avere un consiglio su come muovermi e i diritti che posso rivendicare sull'immobile. Inoltre altro problema è che non si riesce a trovare una maggioranza per poter inserire l'ascensore nel palazzo e volevo informazioni su come si deve agire in questo caso nei confronti degli inquilini,
Condominio (28/02/2019)
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Autore:
Avvocato Marta Calderoni
Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia
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Risposta:

Per rispondere al Suo quesito, riteniamo innanzitutto opportuno segnalare che, a norma dell’art.1117 del nostro codice civile, il tetto è da considerarsi una parte dell’edificio in comune tra tutti i proprietari degli appartamenti da questo “ricoperti”.

Prevede infatti testualmente la norma in esame che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Per quanto concerne le spese per il rifacimento del tetto, esse devono essere suddivise ai sensi dell’art. 1123 primo comma del codice civile, secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Dunque nel caso di specie, tutti i proprietari degli appartamenti saranno tenuti a partecipare alle spese per i lavori di ristrutturazione del tetto dello stabile, in base ai millesimi di proprietà.

Per quanto concerne, invece, l'installazione dell'ascensore (al momento non presente), precisiamo che l’ascensore condominiale rientra nella categoria giuridica delle c.d. innovazioni, trattandosi di una nuova opera che implica una modificazione notevole della cosa comune, alterandone l’entità sostanziale o la destinazione originaria.

L’installazione dell’ascensore condominiale deve rispondere all’interesse della maggioranza dei condomini.

Con preciso riferimento alle innovazioni condominiali, infatti, l'art. 1120 del Codice Civile dispone che l’assemblea condominiale possa deliberare qualsiasi opera che sia diretta al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Queste delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Le spese per l’installazione dell’ascensore vanno ripartite  tra tutti  i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, compresi i condomini che non hanno espresso voto favorevole, perché la volontà dell’assemblea è vincolante per tutti.

 

Avvocarto Marta Calderoni

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