Come recuperare le spese non versate dai condomini morosi?

Salve espongo il mio quesito: Può un amministratore chiedere il saldo dell' intero debito o la costituzione di un fondo cassa copertura spese in caso di condomini morosi per la quale la loro abitazione andrà all'asta? In attesa di vostro riscontro Saluti
Condominio (25/02/2019)
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Autore:
Avvocato Marta Calderoni
Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia
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Risposta:

Per rispondere al Suo quesito e capire come si debba far fronte alle spese condominiali non pagate da condomini morosi, segnaliamo quanto segue.

Il nuovo testo dell’articolo 1129 c.c., a seguito della riforma del Condominio operata dalla Legge 11.12.2012 n. 220, impone all’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

La norma in esame dispone quindi che l’amministratore del condominio è tenuto ad agire, anche ai sensi dell’articolo 63 Disposizioni attuazione Codice civile: ciò significa che l’amministratore ha l’onere di sollecitare il condomino moroso e di depositare poi un ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti, senza indugi.

Tale onere è rafforzato anche da quanto previsto al comma 12 dell’art. 1129 c.c.: costituisce infatti grave irregolarità per l’amministratore l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.

Nel caso di specie ci sembra di aver compreso che l’amministratore del condominio - correttamente - abbia proceduto al recupero del credito nei confronti dei condomini morosi nel pagamento delle spese condominiali, avviando nei confronti di costoro azioni esecutive che culmineranno con la vendita all'asta delle abitazioni di proprietà.

Precisiamo inoltre che, nelle more della riscossione dei crediti da parte dell’amministratore, l’assemblea condominiale può deliberare la costituzione di un “fondo cassa morosi”, che serve a coprire le quote non versate dai condomini morosi: per tale costituzione è necessario il voto unanime di tutta l’assemblea condominiale.

Naturalmente gli importi relativi a tale fondo devono essere addebitati a tutti i condomini e non soltanto a quelli in regola con i pagamenti.

Se, dunque, come da Lei descritto, l'amministratore ha deciso di ripartire l'importo dovuto dai condomini morosi sugli altri proprietari in regola con i pagamenti o, in alternativa, di costituire un fondo cassa morosi (per il quale è necessario il voto unanime dell’assemblea condominiale, pena l’invalidità della delibera), i condomini non potranno sottrarsi ai pagamenti richiesti.

Qualora poi, all’esito del procedimento esecutivo promosso nei confronti dei condomini morosi e che terminerà con la vendita all'asta delle abitazioni, il Condominio riuscisse a recuperare tutte le somme dovute da costoro, i condomini che hanno versato le somme richieste matureranno un credito per le somme anticipate.

Avvocato Marta Calderoni

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