Acquisto di immobile. A chi spetta pagare le spese condominiali?

A seguito della compravendita di un immobile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento delle spese condominiali di amministrazione ordinaria relativi all'anno in corso e a quello precedente a sensi dell'art. 63 delle Disp. Att. C.C.

In base al disposto di cui al suddetto articolo 63, l’amministratore può pretendere il pagamento, a titolo di contributo, indifferentemente, sia dal venditore che dall’acquirente, in forza del principio della solidarietà.

In caso di solidarietà, infatti, l'amministratore del condominio può agire nei confronti di uno dei debitori, richiedendo il pagamento dell’intero. È fatto salvo il diritto del debitore che ha pagato ed estinto l’obbligazione di agire in regresso nei confronti dell’altro debitore, al fine di ottenere il rimborso di quanto corrisposto.

Le preciso che il meccanismo sopra evidenziato vale esclusivamente per le spese relative all’anno in corso e all’anno precedente l’atto di vendita. Evidenziamo che la norma fa riferimento all’anno di esercizio di gestione condominiale che non necessariamente coincide con l’anno solare.

Solitamente, prima di stipulare l’atto di compravendita è opportuno pretendere dal venditore una certificazione liberatoria a firma dell’amministratore del condominio, che i pagamenti degli oneri condominiali siano tutti in regola e che non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire.

Per quanto riguarda gli anni successivi, unico responsabile per eventuali inadempimenti sarà il nuovo proprietario e dal venditore l’amministratore non avrà nulla a che pretendere.
Per ciò che concerne gli anni precedenti, il solo obbligato sarà il venditore.

Anche nel caso di acquisto all'asta, come nella fattispecie in esame, l’acquisto dell’aggiudicatario consiste nel trasferimento dello stesso e preciso diritto del debitore/fallito. Di conseguenza, è dovere dell’acquirente/aggiudicatario dell’immobile all’asta pagare gli oneri condominiali dell’anno in corso al tempo del decreto di trasferimento ed in quello precedente, al pari di qualunque altro neo-acquirente.

Avvovato Federico Cinquegrana