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Domande e risposte collegate
Proposta d’acquisto immobile e caparra. Come comportarmi?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Buongiorno avvocato, avrei un consiglio da chiederle. Andrò i prossimi giorni a fare una proposta d'acquisto per una casa che attualmente non ha i documenti in regola in quanto ci sono degli abusi. .....
La fase preliminare dell'acquisto di un immobile è molto delicata e deve prevedere tutti gli accorgimenti di legge, che tutelino sia il promissario acquirente che il promittente venditore. Da quanto descrive nello schema contrattuale ipotizzato si inseriscono delle variabili, che rendono incerto l'esito dell'affare e, soprattutto, la tutela dei suoi potenziali diritti/crediti. Primariamente ricordiamo che la proposta d'acquisto, se accettata con ...
Usucapione di un bene. Il proprietario può riconoscermelo?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Salve volevo chiedere se fosse possibile fare un atto di usucapione tra me e mio padre e sapere se sono riconosciuta come proprietaria subito. Grazie....
L'usucapione è un modo di acquisizione delle proprietà che non si costituisce solo per accordo tra proprietario e possibile acquirente. È il possesso continuativo, ininterrotto e mai contestato dal proprietario, che comporta la sussistenza dei presupposto per l'acquisto del bene posseduto dal terzo mediante usucapione. Il proprietario, pertanto, non cede il bene con l'usucapione, ma le parti possono limitarsi, in via negoziale, ad accertare e dic...
Covid e procedure di rilascio: fino a quando vige la sospensione degli sfratti?
Simona Costanzo

Avvocato Simona Costanzo

Condominio, Locazioni commerciali, Recupero Crediti, Locazioni ad uso abitativo, Immobili

Vorrei sapere se il blocco degli sfratti è stato prorogato? E se si, fino a quando?...
In base a quanto disposto dalla normativa emergenziale emessa a seguito della pandemia da Covid19, era stata disposta la sospensione dell'esecuzione delle procedure di sfratto. Dunque, era possibile richiedere e ottenere dal Giudice l'ordinanza di convalida di sfratto, ma non era possibile porre in esecuzione tale titolo al fine di ottenere il rilascio coattivo dell'immobile. Successivamente, in base a quanto disposto dall'art. 40-quater del D.L....
compravendita immobile e mutuo. assicurazione obbligatoria?
Guido  Vecellio

Avvocato Guido Vecellio

Diritto bancario e Cartelle esattoriali, Condominio, Recupero Crediti

Buongiorno, domanda spero semplice. Ho un mutuo stipulato nel 2005 con copertura scoppio incendio. Dopo 15 anni è scaduta ed ho dovuto rifarne una nuova. La banca però voleva più soldi, così l'ho ......
L'assicurazione del mutuo sulla casa rappresenta una forma di tutela sia per il mutuatario che per la banca. Viene cioè garantito dalla copertura assicurativa il pagamento delle rate in caso di eventi imprevisti. Vi sono due tipi di assicurazione, una,quella detta scoppio e incendio, obbligatoria. L'altra detta CPI ( protezione del credito) facoltativa. La polizza scoppio e incendio può essere stipulata anche con una compagnia non proposta dalla ...
Acquisto immobile con ricavato di una eredità: rientra nella comunione dei beni tra coniugi?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Buongiorno, sarei grata se poteste cortesemente rispondere alla seguente domanda. Io e mio marito siamo in regime di comunione dei beni. Al momento io avrei intenzione di acquistare un appartamento .....
Il bene immobile che intende vendere è un bene personale, che non rientra nella comunione legale dei coniugi in quanto derivante da eredità. Non costituiscono, infatti, oggetto della comunione i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di successione. Ora, si pone il seguente tema: un bene acquistato con il ricavato della vendita di un bene personale, rientra nella comunione legale tra i coniugi? Se l’acquisto dell’immobile è effe...
Contratto di locazione a canone vile. Opponibilità alla procedura?
Guido  Vecellio

Avvocato Guido Vecellio

Diritto bancario e Cartelle esattoriali, Condominio, Recupero Crediti

Asta fallimentare e acquisto di un terreno agricolo dove è stipulato un contratto di affitto. Sulla descrizione del lotto vi è la seguente dicitura: Il Giudice dell'esecuzione ha rilevato la non ......
Il contratto di affitto viene definito a canone vile, quando è stato stipulato ad un prezzo inferiore di un terzo al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni. Tale principio viene applicato ad ogni vendita forzata, eseguita dal Curatore della procedura fallimentare o dal Giudice dell'esecuzione. Nelle procedure fallimentari l'attività di liquidazione del Curatore ha lo stesso carattere della procedura esecutiva immobiliare, in...
Covid-19 e proposta d’acquisto immobile. L’accordo è vincolante e la provvigione dovuta?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

A febbraio è stata versata la caparra confirmatoria per l’acquisto di una casa dopo aver ricevuto la proposta di acquisto sottoscritta anche dal promittente venditore. Il contratto preliminare ......
La proposta di acquisto sottoscritta sia dal promissario acquirente che dal promittente venditore è un patto ad effetti obbligatori. La proposta firmata obbliga, infatti, le parti a concludere un successivo contratto - preliminare o direttamente di compravendita (rogito) – che recepisca le condizioni ed i termini previsti nella proposta d’acquisto. In concreto la proposta d’acquisto è equiparata al contratto preliminare, come effetti giuridici e ...
Cosa succede alla proposta d’acquisto, se scade il termine essenziale voluto dalle parti?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

"La proposta d'acquisto è condizionata sospensivamente alla delibera favorevole di mutuo della banca, che dovrà pervenire nell'essenziale termine di 75 giorni dall'accettazione della proposta ......
La proposta d'acquisto ha valore di contratto preliminare, in quanto ha natura di contratto obbligatorio, vincolando le parti a concludere il trasferimento del bene mediante l'atto pubblico avanti il notaio (rogito). La precisazione è d'uopo, poichè Ella indica un termine definito e condiviso da entrambe le parti come essenziale, entro il quale concludere il trasferimento del bene. Di norma il termine essenziale si pone quale limite da non supera...
Covid19 e proposta d’acquisto immobiliare. Come svincolarmi per l’eccessiva onerosità del contratto?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Proposta di acquisto a febbraio (rinnovata il 10.03), accettata il 16.03. Causa Covid non sono in grado di far fronte al pagamento pattuito ed alla provvigione dell'agenzia. Attualmente non lavoro e ....
Certamente l'istituto dell'eccessiva onerosità sopravvenuta è lo strumento più idoneo, per gestire gli squilibri contrattuali generati dall'emergenza Covid-19. In concreto, in casi analoghi a quello che sottopone, la parte promissaria acquirente soffre delle difficoltà economiche in ragione della emergenza e non può più sostenere gli impegni, come resi obbligatori dalla proposta o potrebbe sostenerli sono con uno sforzo economico eccessivo rispet...
Covid e domicilio: la mia compagna può trasferirsi a casa mia, eleggendola suo domicilio?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

La mia compagna risiede in Regione diversa dalla mia: potrebbe trasferirsi da me definitivamente, dichiarandola suo domicilio?...
Il recente DPCM del 26.04.20 nella gestione dell'emergenza Covid19 ha reintrodotto la possibilità di rientrare alla propria abitazione, residenza e domicilio. Inoltre, il DPCM ha previsto che i cittadini possano spostarsi per fare visita agli affetti stabili. Smarchiamo subito questo ultimo punto, posto che non si tratterebbe di una visita, ma di un trasferimento: pertanto la motivazione degli affetti stabili non è ad hoc per il nostro caso. Risp...
Dovrei rogitare il prossimo mese e per l’emergenza Covid mi risulta difficile. Che fare?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Dovrei fare il rogito entro fine del prossimo mese, ma ho necessità di rinviarlo, perchè a causa del coronavirus ho perso tre mesi per cercare casa....
Sarebbe necessario, per renderLe un parere congruo, sapere se sia stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita e conoscerne il contenuto. Per prassi, gli accordi preliminari (contratto preliminare o proposta d'acquisto accettata) recano la seguente formula relativa all'atto notarile di compravendita (rogito): "da stipulare entro e non oltre il...". Ebbene, a prescindere dall'emergenza Covid in corso, tale formula non comporta, nec...
Proposta acquisto immobile. Covid19 costituisce motivo di risoluzione per causa forza maggiore?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Accettata proposta immobiliare per acquisto immobile il 23.3.20 con versamento caparra e preliminare fissato ad aprile. Per l'emergenza Covid19 le condizioni economiche sono state stravolte. Se ......
Al momento i diversi Decreti del Governo pubblicati per l'emergenza coronavirus non prevedono una disciplina per la fattispecie contrattuale che espone. Occorre pertanto rifarsi a quanto è già normato dal nostro Codice Civile. La sola ipotesi che potrebbe valutarsi, risiede nella risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive (quale è l'accordo preliminare o la proposta d'acquisto accettata) per causa di forza maggiore. L'art. 1467 c.c. pr...
Coronavirus e pagamento del mutuo. Cura Italia: possibile sospendere il pagamento delle rate?
Marta Calderoni

Avvocato Marta Calderoni

Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia

Non riesco a pagare il muto: non sto più lavorando a causa del coronavirus. La mia banca mi dice che devo pagare assolutamente pagare, perché non posso usufruire del decreto per bloccarlo il ......
Per rispondere al Suo quesito, riteniamo opportuno segnalare quanto segue. Innanzitutto il Decreto Legge n. 9 del 2.03.2020 ha previsto la possibilità di presentare domanda di sospensione del pagamento delle rate di mutuo per coloro che hanno subito la sospensione del lavoro o la riduzione dell'orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni a causa dell'emergenza da CoVid19. Sottolineiamo che la sospensione delle rate del mutuo era già previ...
L’emergenza Covid è causa di forza maggiore, che risolve il contratto preliminare di compravendita?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Ho firmato proposta d'acquisto vincolata all'ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente. Non riesco a trovare una nuova casa per me. Potrei annullare la proposta di acquisto della mia casa per ......
La risoluzione del contratto per causa di forza maggiore ex art. 1467 c.c. ed imputabile all'emergenza coronavirus che ha ipotizzato è, al momento, piuttosto audace. Tale fattispecie prevede, infatti, che il contratto divenga eccessivamente oneroso per una delle parti, poiché un evento esterno, oggettivo, graverebbe economicamente su questa, sbilanciando l’equilibrio contrattuale (il c.d. sinallagma contrattuale). Quanto Lei riferisce, invece, at...
Ho firmato una proposta d’acquisto d’immobile. Ho cambiato idea per via del Cornavirus. Possibile?
Fabrizio Tronca

Avvocato Fabrizio Tronca

Eredità e Successioni, Immobili, Famiglia

Salve poco prima che scoppiasse la situazione covid-19 ho firmato una proposta per l'acquisto della mia prima casa nel mese che ci eravamo presi per l'accettazione del mutuo è scoppiata questa ......
Da quanto descrive sussiste un impegno (la proposta d'acquisto sottoscritta/accettata), ad effetti obbligatori, ovvero che obbliga i contraenti a concludere la compravendita di un immobile. I contratti nati perfettamente validi (non affetti da nullità o annullabilità) devono essere rispettati, pena incorrere nelle azioni di inadempimento e, nel caso dei preliminari di compravendita immobiliare, nel pagamento del prezzo della caparra confirmatoria...
L'assegnazione della casa coniugale è opponibile al terzo acquirente?
Marta Calderoni

Avvocato Marta Calderoni

Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia

posso richiedere il canone di locazione di un appartamento acquistato dopo il decreto presidenziale in cui si attribuisce l'uso della casa al coniuge.?...
Per rispondere compiutamente al Suo quesito, avremmo necessità di ricevere alcuni chiarimenti. In particolare, non è chiaro a chi Lei intenderebbe locare l'appartamento che ha acquistato (chiedendo così il pagamento del canone di locazione). Precisiamo comunque che, per costante giurisprudenza, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale individua una posizione di "detenzione qualificata" a favore del coniuge assegnatario, essendo diret...
proposta di vendita subordinata al mutuo. L' acquirente deve comunicare la decisione della banca?
Guido  Vecellio

Avvocato Guido Vecellio

Diritto bancario e Cartelle esattoriali, Condominio, Recupero Crediti

Buonasera, abbiamo firmato una proposta d'acquisto per la vendita del nostro immobile vincolata all'ottenimento del mutuo. In caso di non concessione del mutuo, il compratore deve dimostrare con ......
La proposta di acquisto di un immobile subordinata al mutuo è sottoposta ad una condizione sospensiva, cioè l'ottenimento, da parte di una banca, dell'erogazione di un mutuo a favore del compratore. Se questo non viene deliberato, la compravendita viene sospesa ed il compratore ed il venditore vengono liberati. Per verificare se tale clausola abbia effetto, l'acquirente deve comunicare, entro un termine concordato e coincidente con la tempistica ...
Accettazione della proposta di acquisto di immobile: come va comunicata al proponente?
Marta Calderoni

Avvocato Marta Calderoni

Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia

Vorrei sapere in che modo un’agenzia immobiliare deve comunicare all’acquirente l’accettazione da parte del venditore della proposta di acquisto di una casa. Io ho appreso questa notizia solo ......
La comunicazione fatta verbalmente all’acquirente da parte dall’agenzia immobiliare con cui viene comunicata l’accettazione della proposta di vendita da parte del venditore, è sufficiente ai fini di considerarla conosciuta dal proponente acquirente stesso. Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 25923 del 9 dicembre 2014 (vedi Nota 1: sentenza della Suprema Corte). Con tale sentenza i Giudici hanno affermato il ...
Proposta di acquisto casa con "clausola salvo buon esito mutuo": che cosa è e come funziona
Marta Calderoni

Avvocato Marta Calderoni

Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia

Sto vendendo casa e ho firmato una proposta d'acquisto tramite agenzia. Tale proposta era vincolata alla concessione del mutuo all’acquirente entro il 31.09.2019 e prevedeva il versamento di una ......
La proposta di acquisto casa subordinata alla concessione del mutuo da parte dell'istituto di credito scelto dall'acquirente è una proposta di acquisto che contiene una condizione sospensiva; ciò è consentito dall’articolo 1353 del codice civile (nota 1), secondo cui si può stipulare un contratto, ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contrat...
Preventivo accettato: si può modificare?
Marta Calderoni

Avvocato Marta Calderoni

Locazioni commerciali, Eredità e Successioni, Recupero Crediti, Risarcimento danni e responsabilità civile, Immobili, Famiglia

Salve, dopo aver accettato un lavoro straordinario ed iniziato i lavori si sono accorti di un errore nel calcolo dei m3 da coimbentare ci chiedono il 40% in piu del lavoro ... possono farlo ???...
Premesso che la risposta che segue non può essere che generale, non avendo esaminato la documentazione in Suo possesso, ossia il contratto concluso con l'impresa che deve eseguire i lavori o il preventivo da questa redatto (se da Lei firmato per accettazione), si segnala quanto segue. Il nostro codice civile stabilisce che il contratto si ritiene concluso solo a seguito dell'incontro delle volontà delle parti, ossia quando la proposta dell’una vi...
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