Vicini e immissioni: cosa fare?

Dalla casa del vicino provengono fortissimi rumori ad ogni ora del giorno e della notte? Il condomino del piano superiore getta dal balcone i residui del pranzo e della cena scuotendo la tovaglia sul tuo balcone? Dall’appartamento del vicino provengono odori fortissimi che rendono l’aria irrespirabile? Il cane del vicino abbaia nel cuore della notte impedendo il riposo? Il condizionatore dell’azienda vicino alla tua abitazione produce un rumore assordante durante il suo funzionamento?

 

Si potrebbero aggiungere diverse e molteplici casistiche legate alla realtà del condominio, o alla realtà del semplice vicinato tra immobili, che si concretizzano nel classico problema del disturbo tra vicini.

 

Come può essere inquadrato legalmente il problema e cosa si può fare per tutelarsi di fronte a queste fastidiose situazioni?

 

Indice:

  1. Le immissioni tra vicini: l’inquadramento normativo
  2. La valutazione sull’intollerabilità delle immissioni
  3. Le azioni esperibili e le possibili richieste risarcitorie

 

1. Le immissioni tra vicini: l’inquadramento normativo

Tutti gli esempi riportati sopra si riferiscono a ciò che nel codice civile è indicato con il nome di “immissioni”.

In linea generale, con questo termine si indicano le emissioni di tipo immateriale (come ad esempio di suoni, fumi, odori, rumori o scuotimenti) che derivano direttamente o indirettamente dall’attività (lecita) di un proprietario di un fondo e che finiscono per interferire con il diritto di proprietà del vicino.

La norma generale ai fini dell’individuazione dei criteri medianti i quali regolare i rapporti col vicinato in tema di immissioni, nata come disciplina applicabile al vicinato tra fondi ma oggi pacificamente applicabile alla realtà condominiale, è rappresentata dall’art. 844 del Codice Civile, a norma del quale “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

L’elenco delle immissioni contenute nel richiamato articolo è da considerarsi esemplificativo e non esaustivo, infatti lo stesso articolo fa un’apertura letterale in questa direzione, utilizzando la locuzione “e simili propagazioni”.

 

Il principio generale che si ricava dall’applicazione dell’art. 844 c.c. è il seguente: il proprietario del fondo che subisce le immissioni deve tollerarle, salvo che le immissioni superino la normale tollerabilità; in sostanza la norma effettua un bilanciamento di interessi, prevedendo nel parametro di tollerabilità il limite nel quale chi riceve l’immissione debba sopportarne il peso.

Per quanto riguarda la fonte delle immissioni, la norma richiede che queste provengano dal fondo del vicino, con l’esclusione di ogni tipo di immissione determinata da circostanze ambientali. Il giudizio di tollerabilità deve, quindi, effettuarsi fra i proprietari di fondi vicini, che non devono essere necessariamente confinanti.

Individuata la norma di riferimento e i suoi contenuti, come è possibile valutare il rumore, il fumo, la vibrazione, come immissioni tollerabili o intollerabili?

 

2. La valutazione sull’intollerabilità delle immissioni

Occorre premettere che, perché possa effettuarsi un giudizio di tollerabilità, è necessario che l’immissione provenga da un’attività lecita. In caso immissioni provenienti da attività illecita, infatti (si pensi, ad esempio, al gettare rifiuti nella proprietà vicina oppure adibire l’immobile a locale per feste senza rispetto di orari e del regolamento condominiale), non è necessaria alcuna valutazione sulla tollerabilità o meno dell’immissione, in quanto troverebbe applicazione l’art. 2043 del Codice Civile. Sarebbe, dunque, possibile chiedere il risarcimento del danno subito in conseguenza dell’attività illecita.

 

Tra le immissioni che derivano da attività lecita, occorre fare un’ulteriore distinzione tra immissioni che provochino o meno un danno diretto alla salute.

Infatti, in caso di danno accertato alla salute, le immissioni devono essere considerate sempre intollerabili in base alla tutela primaria accordata alla salute dall’art. 32 Cost., il quale, ricoprendo il ruolo di diritto fondamentale, prevale, in caso di contrasto, su altri beni costituzionalmente garantiti (es. l’iniziativa di attività economica art. 41 Cost. e la proprietà art. 42 Cost.). Di conseguenza le immissioni che provochino un danno alla salute devono essere ritenute illecite indipendentemente dall’intensità e saranno soggette alla tutela risarcitoria di carattere generale prevista dall’art. 2043 c.c.

Conseguentemente, nel caso di immissione proveniente da fatto lecito, fra fondi vicini ed ove non sia configurabile un danno alla salute, ne dovrà essere provata l’intollerabilità.

L’art. 844 c.c. attribuisce all’Autorità Giudiziaria il compito di valutare se le immissioni superino la normale tollerabilità e la valutazione deve aver riguardo delle condizioni del luogo, tenendo in considerazione anche le esigenze di produzione e la priorità di un determinato uso.

 

Dalla norma, pertanto, possono ricavarsi due principi.

  1. In primo luogo, il limite di tollerabilità delle immissioni non è mai assoluto, ma è relativo alla situazione ambientale, che può variare da luogo a luogo. In sostanza non può darsi una definizione o un limite fisso di quali immissioni superino o meno la normale tollerabilità, in quanto la norma chiarisce che nel valutare la consistenza dell’immissione bisognerà necessariamente rifarsi al caso concreto. La stessa immissione valutata all’interno del tessuto cittadino anziché in una zona non urbanizzata (hinterland cittadino oppure zona di campagna), nonché posta in essere durante il giorno piuttosto che nell’orario notturno, darà esito a differenti giudizi di tollerabilità.
  1. In secondo luogo, il limite di tollerabilità (soprattutto con riferimento alle immissioni sonore e rumorose) non può prescindere dalla rumorosità costante della zona, sul quale si innestano le immissioni derivanti dal fondo. Consegue che risulta errato rilevare l’incidenza delle immissioni in condizioni di assoluto silenzio, prescindendo dalle normali modalità di utilizzo degli immobili e dal livello di rumorosità della zona.

A riguardo si segnala che nel filone delle pronunce giurisprudenziali sul tema, oggi risulta prevalente il c.d. criterio comparativo. In pratica, riferendosi per esempio alle immissioni sonore, tale criterio consiste nel raffrontare il livello medio dei rumori di fondo con quello del rumore rilevato nel luogo interessato dalle immissioni e ritenere superato il limite per le immissioni di intensità superiore a tre decibel rispetto al livello sonoro del fondo, tenuto conto che l’uomo è in grado di percepire variazione di un solo decibel.

Si segnala, inoltre, che alcune norme speciali, in relazione a particolari situazioni ambientali, fissano degli specifici parametri di tollerabilità. Questi parametri, pur potendo essere considerati come criteri minimali di partenza al fine di stabilire l’intollerabilità delle emissioni che li eccedano, non sono tuttavia vincolanti per il giudice nell’ambito della valutazione sul rispetto dell’art. 844 c.c.

Per procedere a una valutazione del genere, essendo necessarie profonde conoscenze e accertamenti tecnici che solo un esperto è in grado di svolgere, la consulenza tecnica riveste un ruolo centrale. Di conseguenza è sempre consigliabile, prima di avviare qualsivoglia tipo di azione, effettuare un accertamento tecnico affidando l’incarico a soggetti abilitati a svolgere i rilievi e le relative valutazioni tecniche.

 

Rilevata l’immissione, la sua intensità e l’applicabilità degli art. 844 c.c. o 2043 c.c., quali azioni è possibile esperire?

 

3. Le azioni esperibili e le possibili richieste risarcitorie

Si è accertata la presenza di immissioni, la loro fonte lecita (si ricorda che, se la fonte fosse illecita non sarebbe necessario accertare la tollerabilità) e il superamento della normale tollerabilità, quali azioni esperibili e quali domande avanzare all’Autorità Giudiziaria?

Oppure, si è accertata la presenza di immissioni, la loro fonte lecita e la loro tollerabilità, è comunque possibile valutare di intraprendere azioni e domande risarcitorie?

Occorre precisare che, in caso di immissioni intollerabili, spesso non si verifica una vera e propria compromissione dell’integrità psico-fisica sfociante in una patologia, ma frequentemente si determina un disagio derivante dalla lesione del pacifico godimento nonché al mantenimento delle abitudini di vita degli individui presenti nel fondo vicino alla fonte delle immissioni.

 

Il soggetto molestato dalle immissioni ha a disposizione, sostanzialmente, due distinte azioni:

  • Azione inibitoria ex art. 844 c.c.[1] che mira, previo accertamento dell’intollerabilità, a far cessare le altrui molestie o turbative che diminuiscono l’uso o il godimento del bene. Con questa azione[2] si può chiedere la cessazione immediata della turbativa, l’esecuzione di tutto quanto necessario per eliminare definitivamente la turbativa (ad esempio l’insonorizzazione degli impianti o degli ambienti) e il conseguente ristoro del danno subito.
  • Azione risarcitoria per la riparazione di tutti i danni subiti oppure per ottenere un indennizzo parametrato al minor godimento del bene.

In pratica, a seconda dell’intensità dell’immissione accertata, l’ordinamento prevede diverse conseguenze all’esito del giudizio di tollerabilità imposto dalla norma.

Se le immissioni saranno considerate al di sotto della soglia di normale tollerabilità, dovranno essere sopportate da chi le riceve. Non ravvisandosi alcun fatto illecito né alcuna compromissione giuridicamente apprezzabile, a chi le riceve non spetterà alcun risarcimento del danno. A quest’ultimo, tuttavia, potrà essere riconosciuto un indennizzo quale corrispettivo parametrato alla limitazione relative al godimento del bene ed al minor valore di mercato del fondo conseguente alla diminuita abitabilità dell’immobile.

Nel caso opposto, in cui si rilevi che le immissioni superino la soglia di normale tollerabilità, potrà sorgere il diritto al risarcimento del danno (nel caso in cui effettivamente si sia verificato) e, in ogni caso, il diritto di esercitare un’azione inibitoria, al fine di bloccare il comportamento molesto e per evitare il prodursi di un potenziale danno.

 

Il diritto al risarcimento potrà avere ad oggetto danni di diversa natura, ovvero:

- un danno di natura patrimoniale: che può ad esempio consistere nella diminuzione di valore del bene in relazione alla sua originaria destinazione ed alle possibili modalità di godimento da parte del proprietario (si pensi al proprietario di un luogo dedicato al relax -come può essere una spa- che deve convivere con dei vicini particolarmente rumorosi);

- un danno non patrimoniale: nel quale sono compresi rispettivamente il danno biologico (ad esempio nel caso in cui dalle immissioni sia derivato un danno alla salute dei soggetti lesi) e il danno esistenziale (nel caso in cui dalle immissioni sia derivata un’alterazione in peggio dei ritmi e delle abitudini di vita dei soggetti lesi).

Il consiglio, in ogni caso, è quello di far precedere l’avvio di ogni eventuale azione da una attenta valutazione dei luoghi e dei fatti, sia dal punto di vista giuridico sia dal punto di vista tecnico.

 

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Note:

[1] Questa azione rientra tra le azioni negatorie a tutela della proprietà ai sensi dell’art. 949 c.c.;

[2] Che è esercitabile anche con il procedimento d’urgenza, disciplinato all’art. 700 c.p.c. se sussistono i presupposti;

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